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现场勘察情况说明 现场勘察情况说明 R1：银 AA 度假村 一、市场部提供的资料 xx 年的入住率为 58.3%（2、3 月份的博鳌论坛带动入住率的大幅提高），xx 年（截至 6 月份）的平均入住率为 40.33％（1 季度 47.1%，2 季度 34.2%，由于 5、6 月份为淡季，且当地旅游市场进行整顿，旅游司机大罢工，因此导致2 季度的入住率低于平均水平）。 二、市场部提供的七月份客源分析表： 表一 收入 团队 团队比率 散客 散客比率 上旬 621 143 23% 478 77% 中旬 883 197 22.3% 686 77.7% 下旬 1165 561 48.2% 604 51.8% 合计 2669 901 33.8% 1768 66.2% 表二 旅行社 会议团 协议单位 省外散客 琼AA散客 AA 口散客 省内各市县 港澳台 国外 合计 住房数 199 702 1259 127 76 154 51 63 38 2669 住房率 7.5% 26.3% 47.2% 4.8% 2.8% 5.8% 1.9% 2.4% 1.3% 100% 平均房价 76 103.9 146 168 85 117 92 121 121 125.4 收入 15122 72950 183925 21336 6460 18018 4692 7623 4598 334724 表三 总房数 住房数 住房率 平均房价 收入 88 号楼 82 447 18.2% 78.60 35134 89 号楼 71 1497 70% 122.50 182647 别墅区 57 731 42.7% 175.20 128071 合计 210 2669 45.5% 125.40 334724 三、房间数统计： 1、 别墅区 82 号楼——共四层，17 间房（1 间套房，5 间单人房，11 间标双房）； 83 号楼——共二层，10 间房（2 间大套房，8 间单人标准房）； 85 号楼——7 间房（1 间银 AA 套房，2 间小套房-带客厅双人床，1 间单人房，3 间标双房）； 86 号楼——共三层，24 间房（3 间大套房，3 间小套房，18 间标双房）。 别墅区共计 58 间房。 2、 普通房 88 号楼——共五层，1 楼为中餐厅，2－5 层为客房，共 82 间客房。 3、标准双人房 89 号楼——共八层，1 楼为乒乓球室、商场、备用总台；2－3 楼为 ___；4－8 楼为客房，共 71 间，其中 4－7 楼每层各 16 间（除 5 楼为 15 间，另外一间为工作间），8 楼为 8 间标准单人房。 ◆ 评估思路：采用收益法进行评估。 R5：创 AA 大厦 抵债资产包括： 1、创 AA 大厦 C 栋第二单元的 24 套公寓（共 12 层，每层 2 套），户型为2 房 2 厅（160m 2 、200m 2 ）、4 房 2 厅（230m 2 ）、5 房 2 厅（250m 2 ），建筑面积共为 4392.14 平方米，1995 年竣工。公寓内部简单装修，厨房和卫生间贴瓷砖。目前，物 AA 空置，并因已拖欠两年多的物 AA 管理费，因此水电不通。 2、D 栋第三层及其与 A 栋连通部分（房地合一），建筑面积共计 1860.86平方米。D 栋第三层原来为歌舞厅，现空置，建筑面积为 900 多平方米，内部装修已基本损坏。与 A 栋连通部分为毛坯房。 ◆ 评估思路：对于住宅部分，采用市场法评估；对于裙楼第三层，因比较案例难以得到，因此采用收益法评估。 R30：AA 度假村 别墅大多为烂尾楼，由于工程质量差且停建时间较长，建筑物基本上都较破旧，已无价值。土地面积为 228 亩。 ◆ 评估思路：采用剩余法评估土地价值。 R44：三亚市 AA 公司在三亚的土地 该处土地位于三亚市二环路边上，土地面积共 35.183 亩，其中 10 亩已经平整完（三通一平），剩余的 25 亩地仍然是山地。 周边物 AA 主要为三亚市政府的解困经济适用房，但因二环路上无公共交通，该地区物 AA 的空置率较高。 ◆ 评估思路：采用剩余法评估土地价值。 R8：AA 口市 AA 大厦 抵债物为 AA 大厦的第 7、9-17 层，用途为写字楼，建筑面积为 14580 平方米。（面积数前期调查备忘，有待核实） ◆ 评估思路：采用市场比较法和收益法进行评估。 R10：AA 口市 AA 大厦 抵债物为该大厦整栋楼，共 9 层，用途为写字楼，建筑面积为 7460 平方米（数据前期调查备忘，有待核实）。 ◆ 评估思路：因比较案例难以得到，因此采用收益法进行评估。 D4