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联创思达 ◆ 研究报告 行业分析
摘 要
今年以来,为应对国际金融危机,国务院出台了促进经济平稳较快发
展的一揽子计划,并取得了明显成效,经济企稳回升势头逐步增强,总体
形势积极向好。在一系列政策的推动之下,房地产业回暖势头显现,商品
房销售有所回升。进入三季度,随着房价上涨,刚性需求受到挤压,商品
房市场出现价升量跌的局面。
前三季度,全国完成房地产开发投资 25050 亿元,同比增长 17.7%,增
幅比 1-8 月提高 3.0 个百分点,比去年同期回落 8.8 个百分点。其中,商品
住宅完成投资 17582 亿元,同比增长 13.4%,比 1-8 月提高 2.5 个百分点,
比去年同期回落 15.3 个百分点,占房地产开发投资的比重为 70.2% 。
在降息、减税等一系列旨在鼓励住房消费、促进房地产市场健康发展
的利好政策刺激下,全国房地产市场销售延续了今年以来的增长势头。2009
年 1-9 月,全国商品房销售面积为 58371.02 万平方米,同比增长 44.8% 。
其中,住宅销售面积为 53673.09 万平方米,同比增长 46.4% ;办公楼销售
面积为 892.43 万平方米,同比增长 23.5% ;商业营用房销售面积为2911.27
万平方米,同比增长 30.6% 。成交持续回暖不仅缘于我国有强劲需求作支撑,
还得益于行业政策和货币政策的支持以及对通胀的预期,影响需求释放的
内在因素发生改变之前,房地产市场销售仍将保持上涨态势。
作为企业投资意愿继续增强的重要体现,新开工面积累计增速急速回
升,竣工面积稳步增长。2009 年 1-9 月,全国商品房新开工面积累计达到
73223.49 万平方米,同比下降 0.4%,增速有所回落,回落了 10.6 个百分点;
商品房竣工面积累计达到 33425.55 万平方米,同比增长 24.7% 。
三季度的房地产数据表明,房地产行业已经恢复至景气区间,在这种
局面下,信贷数据和通胀预期或将继续成为四季度房地产销售与开发的影
响因素。四季度房地产开发投资使用资金的来源结构将发生变化,国内贷
款支撑房地产开发投资的力度将下降,更多来源于开发商自筹资金和商品
房销售回款。
I
房地产行业信贷策略跟踪分析报告 2009 年 3 季度
不过,总体来看,四季度,房地产业的宏观经济环境仍将维持稳定,
但二套房政策收紧将从资金面和心理方面影响购房者,抑制着市场购买欲
望和实际购买力。房价已处于历史高位,加上政策趋紧而缺乏上涨动能,
甚至有可能因为促销等原因小幅下跌。但是供应偏紧和行业销售旺季将使
得成交量有望超过年平均水平,行业内公司“金九银十”期间将有好的销
售业绩。但进入年底,行业将进入淡季,与此同时,市场供应增加,行业
偿还银行债务和建筑商款项而处于年内最困难时期。
目前,在房价压力之下,房地产市场信贷风险主要体现在投资性需求
过多、刚性需求受到抑制以及政策调整三个方面。不过,银行仍可从二三
线城市商品房市场的发展中寻觅信贷机遇,同时重点关注全国性以及区域
性的龙头地产企业。
II
房地产行业信贷策略跟踪分析报告 2009 年 3 季度
目 录
第一章 行业运行环境及其影响分析 1
第一节 国内宏观经济状况及对房地产业的影响1
一、经济复苏态势增强,经济形势向好1
二、货币信贷快速增长,政策微调信号显现2
三、热钱流入加速,政策面临两难选择3
四、贸易保护主义升
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