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房地产开发项目整体定位方案报告 房地产开发项目整体定位方案报告 第_部分:市场调查 一、**市总体社会及经济发展状况 二、 房地产总体市场现状及走势分析 三、 市场需求分析 四、 竞争市场调研与分析部分 第二部分：客户分析 客户群体的构成与特征的描述 客户群细分及其客户心理因素分析 三、 目标客户需求分析 四、 交易案例客户总结 第三部分：项目分析 项目简介 项目SWOT分析 项目规划设计方案评析 项目综合评价及项目发展策略 第四部分：项目整体定位 整体定位原则 项目整体定位 形象定位 产品定位 规划建议 建筑 户型 园林建议 室内设计建议 十.配套建议 第一部分市场背景及经济发展动态 经济背景对于一个项目整体定位来说 ，能够说是”皮之不存，毛 ^附之”的皮。从我们所要着手的工作来看，这部分内容似乎只是 一个背景，但却是以后所有工作的基础，反映到最后成果上，是绚丽 ”出锋”的花纹和色泽，但没有了经济背景的依托，一切都无从谈 起。 下面列取的要点是比较框架的一个体系 ，各个不同的项目能够 证据白身的特点各有所增减。在这一篇章里 ，最容易犯的毛病就是 数据的罗列，很多数据看起来很重要，但与项目无关的话，最好不要 出现在报告之内。最好每一个数据都能起到她所能为整体定位的 支撑作用，大处着眼，小处着手。 **市总体社会及经济发展状况 （一）.**市200*年经济发展背景 GDP指标 需要关注两点：上一年度的GDP总值，同比增长率和人均 GD P。 固定资产投资 需要关注点：上一年度固定资产投资额比前年的增长率 ，其中 基础建设投资增长是多少，房地产投资增长是多少。与整体的固定 资产投资增长相比较，房地产投资的增长有什么特点。 消费指数 上一年度全市社会消费品零售总额为多少，比前一年度的增长 率为多少。 消费指数与GDP增长相比较的特点。 消费热点的新趋向。 外资利用程度 上一年度实际利用外资额，增长率。有无相关重大政策影响，如 世贸的加入，经济特区的建立等。 存贷款 国内金融机构人民币各项存款余额 ，增长率。金融政策的变化 对房地产消费的影响。 各项贷款余额，增长率。 产品销售与企业盈利 房地产业产品销售与企业盈利在各行业中地位和经济特点 这一部分的内容一般在当地的经济发展年鉴中都能够查到 ，如 果有当地的房地产发展年鉴，相关数据会更为全面、详实准确。同 时，能够利用图表加强说明的力度和专业性。 （二）.经济发展政策 着重强调当地的各项发展政策。 产业政策：什么为支柱产业。比如深圳的支柱产业是高新科技 海南是旅游等。 金融政策：向哪方面倾斜，重点鼓励什么行业，以及引起的相关 影响对房地产业的影响，比如在IT业大发展的时期，这一行业内的 购房需求就被刺激起来。 房地产政策：地方性房地产法律法规，是限制，鼓励，着重发展什 么等？ 人才政策：备参考,对客户群体的影响相关。 小结： 从以下几个角度总结。 1、 经济指标显示当地经济运行处于良好否。 2、 按国际经济组织统计表明，当一个地区的经济增加速度大 于5%的时候，当地的房地产也就发展存在者极为广阔的前途。 （H 有效的废话） 3、 经济增长的主要因素是什么。 4、 消费指数是否对地产发展有利。 5、政府对地产行业的态度。 房地产总体市场现状及走势分析 （一）.房地产指标分析 总体投资： 用图表说明房地产投资的总体走向趋势。横轴为年份 ，纵轴为 投资总额。同时加以简要说明。注明增长率。 空置面积：（备选） 用空置面积的升降说明地产发展走向 ，一般适用于经济复苏地 区或整体经济萧条时期。 批准预售面积： 未来一年的市场供应量。 销售面积与预售面积的比值 ： 销售面积与预售面积比值的降低说明销售面积的增长落后于 预售面积的增长，这种比值的逐步降低，在某种程度上讲是一种潜在 的危机，可能会造成市场的极度膨胀后的萧条和产品积压。升高则 表明需求旺盛，在市场上是卖方市场。同理，反之。 图例如下： 新楼住宅销售面积： 用批准预售面积和新楼住宅销售面积增长的比较来说明新开 发项目的特点。 三级市场与二级市场交易量比较 ：（备选） 乙城市不同地区的开发面积比较 ： 说明开发重点向哪一部分转移。 图例如下： （二）.房地产发展趋势 这一篇章，我们称之为”危言耸听” +”填鸭”。手法是用当 前市场上的一些新颖的、白己杜撰的、冲击力强的概念对发展商 进行洗脑。所有概念的提出与阐释都是为已有的定位服务 ，从各个 角度，各个层面证明给出定位的正确性 ，具体的论据根据项目的不同 采用不同的”鸡尾酒”式调配。一般采用四到六个方面即可。 资料来源最好为公信力较强的媒体报道或政府调控政策等。 如果是定位大盘，能够从规模优势、社区氛围等角度阐述 ，如果是高 端物业，能够从利益点、品牌塑造加以引诱说明。总之 ，把发展商最