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长春净月开发区·月潭明珠花园项目 可行性研究报告 东北区域事业部 2010年5月 长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 目 录 1．项目概况1 1.1 地理位置1 1.2 规划指标2 1.3 土地现状与交地条件2 1.4 项目背景4 2.全市宏观经济概述5 2.1 城市概况5 2.2 经济发展6 2.3 城市规划9 3.全市房地产市场分析概述12 3.1 房地产行业12 3.2 房地产市场 13 4.区域经济环境研究19 4.1 净月区概况19 4.2 社会经济20 4.3 重点项目介绍21 4.4 发展规划21 4.5 小结24 5. 区域房地产市场分析24 5.1 市场整体特征24 5.2 区域总体市场走 25 5.3 区域土地出让市场概述………………………………………………… 25 5.4 区域市场在售项目概述（含别墅与商铺等产品）27 5.5 典型项目介绍29 6. 项目开发经营计划35 6.1 说明35 I 长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 6.2 开发策略和开发顺序35 6.3 项目产品建议36 6.4 成本控制策略37 6.5 初步规划设计方案37 6.6 经营销售计划41 6.7 重要节点安排43 7 项目投资收益分析44 7.1 测算假设条件44 7.2 成本控制44 7.3 项目融资计划46 7.4 项目经济效益分析46 7.5 项目整体经济效益分析评价52 7.6无抵税发票条件下的整体效益评价52 8.综合分析与建议53 8.1 风险评估及对策53 8.2 地块SWOT分析56 8.3 结论与建议58 II 长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 1．项目概况 1.1 地理位置 本项目行政隶属于长春净月经济开发区，位于长春净月潭国家森林公园的西 侧，北侧为长影世纪城和长春轻轨一号线始发站，西侧为在建的保利歌剧院与吉 林省三馆（文化馆、展览馆、科技馆）。区域内自然环境优美，旅游资源丰富， 市政设施完善，交通条件便捷，是长春乃至吉林省一个集生态涵养、文化休闲、 高尚宜居、高端产业于一体的生态型现代新城和高端物业聚集区域。 本项目距长春市人民政府所在地约9公里，距净月经济开发区管委会约1.8 公里，距长春市人民广场中心商圈约15公里，距长春火车站约20公里，距离长 春龙嘉机场约25公里，距长春净月潭国家森林公园正门入口处约2.8公里。 图1.1 项目区位图 宗地四至：东至净月大街，南至规划净月甲一路，西至规划路，北至丁二十二路。 图1.2 项目四至图 1 长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 1.2 规划指标 本项目包含三个地块，分别为净月02036-1号地块、净月02036-2号地块、 净月 164-4号地块。其中：1号地块为商业用地，2 号、4 号地块为商住用地。 规划限高18米。 具体指标如下： 表1-1 项目规划指标 地块编号 用地性质 用地面积（m2) 容积率 土地年限 02036-1 商业服务业 201264.50 ≤1.20 40年 02036-