土地估价师实践考核案例分析一.docxVIP

湖南恒伟药业土地抵押贷款评估 案例分析报告 周****湖南众联评估有限公司 425000 摘要: 房地产抵押贷款评估是土地估价业务的主要来源之一，本文就日常业务中遇到 的一个企业用自身拥有的房地产进行抵押贷款估价中的背景、 技术难点以及处理这些难点问 题的方法做了简单阐述，并对抵押贷款风险的规避做了简要说明和陈述。 关键词：抵押贷款保守原则假设开发法基准地价系数修正法成本逼近法 正文： 第一部分评估项目的背景 一、 估价目的 委托估价方因融资需要，拟以估价对象设定土地抵押权，公司受委托对上述 估价对象的土地使用权进行评估，为抵押双方（抵押人和抵押权人）提供客观、 公正、合理的出让土地使用权价格参考依据。 二、 宗地概况 据评估人员实地踏勘，参考委托方提供的有关资料，至评估基准日，待估宗 地实际开发程度为已达到“五通”即通路、通电、供水、排水、通讯和场地基本 平整的。地上有多层混合结构厂房、办公楼和商住楼，总建筑面积 12425.84平 方米（其中建成区7535.31平方米，扩建区4890.53平方米）。厂区总体平面布局 合理，洒精库，水循环池和场地硬化、绿化等附届配套设施完备。 土地总面积为26239.5平方米。 其中：1、商业用地：面积13146.8+1231=14377.8平方米；形状为较规则长 方形；四至界线为：东临春7工路 90米，南临零陵北路140米，西临永粮国际小 区路90米，北邻工业用地（扩建区）；基础设施完备；五通一平；现在届建成区， 正在生产和使用。2、工业用地：面积11861.7平方米；形状为规则长方形；四 至界线为：东临春江路110米，南邻商业用地（建成区），西临小区路110米， 北临规划道路100米；基础设施较完备；五通一平；现状为两栋工业厂房，拟重 新扩建和改造。 三、 地价定义 本报告所评估的待估宗地地价是指在估价基准日二 00七年三月二十八日， 评估设定宗地已达到“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）和宗地红线内 场地基本平整的开发程度，土地剩余使用年限分别为 34.9年、39.8年、39.8年 的出让土地使用权价格。 第二部分 评估项目估价方法的技术难点及解决方案 一、估价方法的确定 根据《城镇土地估价规程》（GB/T18358-2001）,通行的宗地估价方法主要 有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法、成本逼近法等。 估价方法的选择应按照《城镇土地估价规程》，根据当地地产市场发育情况并结 合估价对象的具体特点及估价目的等， 选择适当的估价方法。鉴于估价对象的特 殊性，在估价过程中将两宗商业用地作为一个整体测算， 建成区临街部分商业用 地用假设开发法测算，剩余部分商业用地用基准地价系数修正法测算； 扩建区土 地用基准地价系数修正法和成本逼近法测算。 二、 大片区域商业用地的评估 恒伟药业建成区两宗土地登记用途均为商业用地，三面临街。参照永州市城 区基准地价图，估价对象位于永州市城区基准地价覆盖范围内，区片价为 450 元/平方米。考虑宗地的特殊性以及土地估价中的最有效使用原则，本次评估采 用的技术路线为：商业用地的临街部分采用假设开发法， 其余非临街商业用地选 用基准地价法。估价方法选取的依据为：（1）临街部分现状多为空地（围墙、大 门），根据最有效使用原则，且通过实地勘察，估价对象所处区域的房地产市场 较为成熟，舜德城市摩尔、永粮国际、舜德花园等项目的完成使房地产市场价格 有据可依，故选取假设开发法；（2）永州市现行基准地价基准日为 2004年12 月31日，随着零陵北路区域路网及基础设施的逐渐完善，及近两年永州房地产 市场的迅速发展，地产交易的日趋频繁，基准地价已落后于目前的市场价格；（3） 对于商业部分的里地区域，由于宗地上有建成建筑物，因此采用基准地价系数修 正法的测算结果，该基准地价为区片价，能较好地反映宗地的现状价值。 三、 估价项目复杂性 1、 宗地来源复杂性：宗地商业部分中的一部分是原市政道路开发占用该公 司土地补偿的部分。后部分的工业用地，是和旁边的房地产开发公司置换得到的。 为处理好这些复杂关系，委托方原来只是提供了合同及红线图， 为遵循抵押贷款 过程的保守原则，我们要求委托方在办理好产权登记后再进行土地估价。 2、 用途的复杂性：宗地本身是用于工业厂房和办公，但宗地的前部分登记 用途全部为商业用地，比较特殊。宗地后部分置换的土地用途登记为工业用地， 某些建筑物在两种用途的土地上都占一部分， 在房地产一起评估时存在一定技术 难度。依据合法原则，此次评估我们严格按照土地使用证登记的用途、面积、范 围来进行界定和估价，对于商业用地部分采用了假设开发法和基准地价系数修正 法来进行估价，对于工业用地我们采用了基准地价系数修正法和成本逼近法来进 行估价。 3、 估