5A写字楼统一标准.docVIP

一、“甲级”、“5A”“第四代”是不一样角度界定办公物业等级 三个概念基础代表了评定写字楼等级基础方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼等级；“5A”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定方法各有特点，消费人群不清楚各个评定方法，从而造成概念混乱。 二、“甲级”标准不不是最高等级 “甲级写字楼”是一个通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来词汇，将写字楼根据其综合质素不一样，能够划分为甲、乙、丙等多个等级，就中国办公楼市场而言，通常分为高级物业(甲级写字楼)、中等物业(乙级写字楼)、低级物业(丙级写字楼)。而高级物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼和国际写字楼标准相符，甲级是根据当地市场现行标准划分。所谓甲级写字楼关键是参考了四星级酒店或五星级酒店评级标准，是房地产业内一个习惯称谓。因为写字楼物业在不一样市场各不相同，写字楼分类标准通常是基于每个市场上相对质量，如在部分小城市还没有顶级写字楼和国际写字楼。 对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要通常考虑楼宇品质外，还要充足考虑城市交通和城市计划(CBD布局)原因，具体来说物业等级和等级标准可作以下划分和界定： 1、顶级物业(国际写字楼) (1)楼宇品质：建筑物物理情况和品质均是一流，建筑质量达成或超出相关建筑条例或规范要求；建筑物含有灵活平面布局和高使用率，达成70％使用率；楼层面积大，大堂和走道宽大，从垫高地板到悬挂顶棚净高度不少于2.6米。 ①装饰标准：外立面采取高级次国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采取进口高标准大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽大大理石大堂和走廊；公共部分地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。 ②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、职员餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活商店，适合商务聚餐饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。 ③电梯系统：良好电梯系统，电梯设施优异并对乘客和商品进行分区，通常每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右。 ④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。 (2)建筑规模：超出50000平方米。 (3)用户进驻：国外著名企业租户组合；著名跨国、中国外大企业、财团。 (4)物业服务：由经验丰富且一流著名品牌企业管理，配置实用计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一管理，二十四小时维护维修及保安服务。 (5)交通便利：在关键地段，极佳可靠近性，临近两条以上主干道。有多个交通工具和地铁直达。 (6)所属区位：在关键商务区关键区。 (7)智能化：3A～5A (8)开发商背景：经验丰富而且资金雄厚。在项目开发早期年份含有财务弹性，而且含有大规模房地产投资丰富经验，这些开发商或是海外企业如来自美国、马来西亚、香港、韩国，或有海外经营成功经验优质国有企业。 2、高级物业(甲级写字楼) (1)楼宇品质：建筑物物理情况优良，建筑质量达成或超出相关建筑条例或规范要求；其收益能力能和新建成办公楼建筑媲美。 ①装饰标准：外立面采取大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOT0等等。 ②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、职员餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。 ③设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。 (2)建筑规模：1—5万平米。 (3)用户进驻：有著名中国外大企业，用户大多是进行研发、技术服务、电子商务或著名品牌代理等方面业务。 (4)物业服务：由经验丰富著名企业管理，完善物业管理服务包含二十四小时维护维修及保安服务。 (5)交通便利：有多个交通工具直达。 (6)所属区位：在关键商务区或副全部心区。 (7)智能化：3A及3A以上。 3、中等物业(乙级写字楼) (1)楼宇品质：建筑物物理情况良好，建筑质量达成相关建筑条例或规范要求；但建筑物功效不是最优异(有功效陈旧原因影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成同类建筑