2016年房地产估价师考试《案例与分析》真题及答案.pdfVIP

2016 年房地产估价师考试《案例与分析》真题及答案 问答题 (一) 某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押 物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价 值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封 顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达 65% ，拟选 用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1. 【题干】假设开发法的估价前提有哪几种 ?本次估价应选择哪种 估价前提 ? 【答案】假设开发法的估价前提有 3 种： (1)估价对象仍然由其业主 开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提” ;(2)估价对象要被 其业主资源转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发 前提”;(3) 估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为 “被迫转让开发前提”。 本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。 2. 【题干】在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪 些差别 ? 【答案】在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： (1) 预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开 发经营期就是正常的后续建设期 ;而自愿转让开发前提和被迫转让开 发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发 生变化。 (2) 后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，指考虑后续开发的 必要支出 ;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生 新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分 的“前期费用”。 (3) 测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下 评估出的价值要大自愿转让前提下的价值，自愿转让前提下评估出 的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。 (二) 甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机 构评估该房地产于 2015 年 6 月 5 日的市场价值。房地产估价机构 采用比较法和成本法进行测算，并于 2015 年 6 月 15 日出具评估报 告，其中载明估价报告使用期限为 1 年。后甲乙两公司合资事项因 故延期，于 2016 年 9 月 20 日重新启动。由于原估价报告使用期限 已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产 估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告 使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问： 1. 【题干】房地产估价结构可否满足甲公司的上述要求 ?请简述理由。 【答案】房地产估价报告不能满足甲公司的上述要求。原估价报告 使用期限已过，不能直接使用原估价报告，超过使用期限的，需要 重新进行估价、并出具新的估价报告。 2. 【题干】针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构 重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作 ?对原估价报告中两种估 价方法的测算内容必须做出哪些具体调整 ? 【答案】房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作 包括： (1)通过市场调查收集相似房地产的交易实例资料、建安造价资料、 房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料等 ;收集房地 产实物状况和权益状况的资料。 (2)通过实地勘查确定建筑物折旧。 对原估价报告中两种估价方法的测算内容需要做出的调整包括： (1) 比较法：根据交易实例资料对可比实例成交价格进行调整 ;对可比 房地产状况进行调整，主要是对房地产实物状况和权益状况进行调 整，因为不知道这一年中估价对象是否产生了新的债权债务，需要 重点对房地产权益状况进行调整。 (2) 成本法：首先需要调整折旧，然后根据建安造价资料、房地产开 发市政配套费用