昆明某房地产项目产品定价策略解析总结计划.docxVIP

项目产品定价策略 目 录 一、 项目概述 （一）、项目背书 （二）、项目情况 二、 项目产品分析 （一）、项目产品介绍 （二）、产品配比分析 （三）、户型分析 （四）、面积分析 （五）、位置分析 三、 产品房号编排 （一）、房号编排基本原则 （二）、房号编排规避事项 四、 定价原则概述 （一）、定价流程 （二）、定价原则 （三）、项目市场均价的确定 （四）、项目片区均价的确定 （五）、定价需注意的焦点问题 五、 客观市场定价 （一）、影响价格确定的各因素调价说明 （二）、焦点问题回避 六、 利润最大化的项目组合调价 （一）、优惠提价 （二）、挤压调价 （三）配比分析调价 （四）供求关系调价 （五）竞争规避调价 （六）促销策略调价 附件 1 、项目销售回款经济预算 附件 2 、项目价格表 附件 3 、销售过程中的价格组合策略 附件 4 、资产评估原则下的桃园项目均价确定 一、 项目概述 1 、项目背书 项目主要经济技术指标 规划总用地面积： 63509 住宅总户数： 758 套 总建筑面积： 112426.90 其中：普通多层住宅： 390 套 其中：住宅建筑面积： 97720.17 花园洋房住宅： 148 套 商业建筑面积： 5298.07 小高层住宅： 220 套 车位建筑面积： 9408.61 商铺总数： 48 套 公建面积： 车位总数： 3 ７７个 建筑密度： 0.33 其中：地下车位： 2 ６１个 容积率： 1.94 地上车位： 116 绿化用地面积： 会所说明： 绿化率： 48% 景观情况说明： 2、项目情况介绍 在项目情况介绍中，主要从以下六个方面对项目作出描述： 项目情况 地理位置 环境 市政配套 项目规划 面积 规模 ★ 地理位置： 位于官渡区佳湖片区兴科路与爱地路交接位置，紧邻佳湖路延长线； ★ 项目环境： 目前小区周边正在兴建几个住宅小区， 同时项目距离 1 公里位置，大商汇正在筹建中； ★ 市政配套： 教育配套、金融配套完善，但医疗配套和商业配套较为欠缺； ★ 项目规划： 建筑主题为道路包围景观、景观包围建筑； ★ 面积： 项目占地近 100 亩，属中等规模住宅小区； ★ 项目规模： 规划住宅户数 758 户，其中住宅包括底商多层、普通多层、花园洋房和小高层四类， 同时配有临街商铺和独立式商铺，地下车库及露天车位基本满足小区用户的停车要求。 二、 项目产品分析 、项目产品介绍 项目产品介绍主要从影响项目产品定价的 10 个方面描述： 户型 面积 配比 使用 位置 功能 产品 楼层 竞争 分布 状况 通风 建筑 采光 朝向 形态 面积：产品面积为 86.17m 2 —— 229.94 户型： 户型共计 24 种，多数方正实用 配比： 缺四室房源，主力三室 2 厅 2 卫 位置： 整个小区精良景观包围建筑 竞争状况： 小区同类房源较多，部竞争严重 建筑形态： 多层、小高层、花园洋房相结合 朝向：除小部分底商多层和 2 个单元小高层外， 通风采光： 目前小区周边无高层建筑，多为平 其余皆为南北朝向 地，小区间距适中，通风采光效果良好 楼层分布： 3 、4 楼房源最多 使用功能： 使用功能齐全，十分利于居家使用 、项目产品配比分析 桃园项目待售产品类别有：底商普通多层、普通多层、多层花园洋房、小高层。各类产品的住 宅比例及面积比例参看项目产品类别划分表： 分类面积划分 25468, 11469, 12% 26% 36741, 24042, 37% 25%  底商多层 普通多层 花园洋房 小高层 由上表得出：桃园项目花园洋房和小高层所占面积比例基本接近，故产品定价时可以用花园洋 房的价高比例平衡小高层的低价比例，底商多层和多层均价要基本达到项目总体均价。 、户型分析 项目 758 套住宅中，共计有 24 种户型，各户型所占比例如下： 建筑面积 套数比 总面积 建筑面积 套数比 总面积 户型 套数 户型 套数 （平米） 例 比 （平米） 例 比 A 107.57 100 13.9% 11.95% A 跃 194.40 20 2.64% 3.98% A1 110.45 50 6.6% 6.14% A1 跃 200.65 10 1.32% 2.05% B 100.79 126 16.62% 13.07% B 跃 170.40 29 3.83% 5.06% B1 103.17 32 4.22% 3.39% B1 跃 175.77 7 0.92% 1.25% F 106.38 16 2.11% 1.74% F 跃 171.44 4 0.53% 0.70% C1 220.73 22 2.9% 4.97% C1 山 229.77 14 1.85% 3.29% C3 121.18 22 2.9% 2.7