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农房抵押融资案例及风险分析 　　开展农房抵押融资业务，银行要重点把握好如下风险环节：所有共有人都要同意抵押并签字；抵押人对抵押住房处置要做出“有安居之处”的承诺；要有村民大会或村民代表大会签字决议，且符合法定要求；抵押物位置要便于处置变现 　　浙江省慈溪市自2007年开始实施“农房两改”（农村住房制度改革和住房集中改建），2009年出台了《关于进一步推进农村住房制度改革和住房集中改建暂行办法》。慈溪农村合作银行（以下简称“慈溪农合行”）对“农房两改”项目进行了信贷支持，且在信贷支持过程中，进行了农房抵押融资服务的创新探索。实践中，积累了一些农房抵押融资案例，也遭遇到了信用违约、抵押物处置难的风险问题。 　　在支持新农村建设及“农房两改”过程中，慈溪农合行信用风险管控情况总体较好。这里，笔者结合有关案例，分析一下相关工作的成败得失。 　　案例总结 　　总结起来，农房抵押融资有两类案例，一类是风险案例，主要是由于借款人出现突然变故及集体土地房产处理困难等原因，造成贷款出现不良；另一类是成功案例，由于各环节经办人员严格履职，从借款的申请、资料的收集、贷款的审查，到授信审批、抵押手续的办理、合同的签订、贷款的发放等各个环节，均严格按相关制度执行，且抵押房产所处位置易处理，最终确保了贷款人的优先受偿权。 　　案例1：处置遇阻 　　与慈溪农合行下辖某支行发生借贷关系的借款人孙某从事家庭作坊五金加工生意已多年，年销售额约70万元，年收入约8万元。2010年7月20日，孙某取得慈溪农合行丰收小额贷款卡贷款15万元。贷款期间，因借款人突患急性肝病，经营停止，且病情恶化最终不治，医疗花费透支过度，造成无力归还借款。借款人在该行抵押的集体土地房产，因交通不便且妻子还在居住，导致处置困难，法院已裁定终结执行。抵押房产处置遇阻，贷款至今未收回。 　　案例2：成功处置 　　2011年8月22日，慈溪农合行下辖某支行与一借款人签订了50万元的最高额抵押借款合同，借款人以自家的农村集体住房作抵押。2012年9月25日，依据借款人的申请，支行为其提供贷款50万元，还款期限为2013年3月5日。 　　届还款期，借款人未依约履行还本付息义务，支行多次催索无果，于2013年5月23日向当地人民法院提出实现担保物权申请。在法院听证时，被申请人（借款人）的父母向法院提出了异议，称该集体土地房产在建造审批时，将其二人的建房指标审批在内，而在抵押时，未经二人同意，要求法院裁定抵押无效。 　　针对此异议，慈溪农合行及时调阅该笔业务办理的相关资料，发现建房审批表中，批准建造的房屋确含二人的建房指标，但在办理抵押时，二人均签字确认；同时还录有该村村民代表大会的有关会议记录，同意该房屋设定抵押，上面还有全体代表的签字。慈溪农合行将资料一一提交法院，法院均予认可，裁定确认该行的优先受偿权。 　　总结成功处置的原因：一是办理抵押时做到了手续合法合规，完全按照2009年当地政府部门关于农村私房的抵押规定办理，审批表中的家庭成员除未成年人以外，均签署了同意抵押确认书；二是有完善的村民代表大会同意抵押的手续；三是抵押房产所处地理位置较容易拍卖处理。 　　重要风控提示 　　结合上述案例，笔者认为，银行在开展农村集体住房抵押贷款业务时，要重点关注以下几个风险环节： 　　一是所有共有人都要同意抵押并签字。常见的风险是，在共有人同意抵押并签字时有瑕疵，比如未全部签字。原因是建房审批报告上未将相关人员全部纳入共有人范畴――农村集体住房房产证上一般未注明共有人，所以在办理抵押手续时，银行一般只考虑到其配偶，往往忽略其他共有人，一旦到了诉讼处置阶段，很容易导致抵押无效的结果。 　　二是抵押人对抵押住房处置要做出“有安居之处”的承诺。该承诺也是农村集体住房抵押特有的一种承诺，由于该类房屋抵押较少办理，所以客户经理容易忽略，而一旦缺少该承诺，在具体执行过程中，尽管法院支持，但由于被执行人无处居住，实际上执行起来是非常困难的，如案例1就碰到类似问题。 　　三是社员（村民）大会或社员（村民）代表大会签字环节。农村集体土地房产因其土地使用权性质关系，办理房产抵押时，必须取得社员（村民）大会或社员（村民）代表大会统一作出的同意住房抵押、处置、转让决议。在实际操作中，因为社员（村民）大会或社员（村民）代表大会中涉及的人数较多，程序相对复杂，故容易出现签字不完整、不真实等现象，而一旦缺少该决议，或者签字人数未达到法定要求，以及出现签字不真实等现象时，该抵押将面临无效。 　　四是抵押物位置偏僻等造成处置变现难的风险。客户经理在受理农村集体土地房产抵押贷款时，还应充分考虑抵押物所处位置，如交通是否便利等因素，减少抵押物处置变现难所带来的信用违约风险。 　　 　　 　　编辑 徐春培