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应对开发商擅自改变小区规划行为全攻 略 来源：：日期：2010-04-26 近几天，乂连续接到了几个当事人关丁 开发商擅自改变商品房小区 规划的咨询。 针对开发商在住宅小区房地产项目开发过程中，在未征得已购商品房业主的同意 下，改变小区的规划条件，是否构成侵权的案例，自我从事律师执业以来，已经 大大小小的办理了几十起，觉得有必要总结出一份应对不良 开发商的维权全攻 略，以供广大购房者依法维权。本攻略包括什么是 开发商擅自更改小区规划、维 权的法律依据有哪些、需要收集哪些证据、开发商惯用的改变规划行为总结、业 主如何追究开发商和有关机关的责任等几个方面。 一、主要法律依据（一些地 方的规范性文件未收录）l、《中华人民共和国宪法》 2、《中华人民共 和国民法通则》 3、《中华人民共和国合同法》 4、《中华人民共和 国土地法》 5、《中华人民共和国城市 规划法》 6、《中华人民共和 国城市房地产管理法》 7、《城市房地产开发经营管理条例》8、《物业 管理条例》 9、《国务院批转关丁行政审批制度改革工作实施意见的通知》 10、《关丁贯彻行政审批制度改革的五项原则需要把握的几个问题》 11、 《商品房销售管理办法》 12、《市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行办法》 13、《最高人民法院关丁审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解 释》等 二、 必要的证据或材料1、建设用地规划许可。 2、商品房小区地籍资 料。 3、建设工程规划许可证。 4、商品房预售许可证5、综合验 收合格证 6、红线拨地交接单。 7、经规划局审批的规划设计方案、工 程实施范围、相应的经济技术指标（公建服务设施、居住小区用地平衡表、综合 技术经济指标）。8、调规图（如果有的话）。9、其他材料（如购房合同中的 有关条款、商品房宣传资料等） 三、 开发商惯用的改变小区规划的行为 1、 开发商不按批准用途开发房地产。开发商根据上述依据受让国有土地后，其 房地产开发行为必须依据《建设用地 规划许可证》和《国有土地使用权证》规定 的用地性质、规模及 规划设计条件作设计方案，并按照国有土地出让合同约定 的土地使用条件进行房地产开发，如果开发商开发该国有土地用丁房地产经 营，那么其开发经营行为还将受商品房买卖合同的制约，未征得购房人许可， 开发商不得变更合同所约定的内容，即非经法定程序，开发商不得擅自改变 规划设计要求，不得改变土地用途和性质。 2、 未经业主同意，擅自改变原来规划的楼层高度（如将原规划的点式高层改变 成板式高层）和房屋用途，破坏规划设计要求，致使原业主生活方便，或者采光、 通风、宁静的环境、空气质量等受到破坏。《物业管理条例》规定，新建物业， 主要以物业项目的 规划总平面图和建设用地 规划许可证为基础，体现物业管理 区域的相对独立性、使用功能的配套性和管理的操作性。 3、擅自改变承诺的容 积率、绿化率等，导致小区容积率增大、绿化率缩小、小区公建减少 ，原有规 划景观破坏，致使业主无形中增加购房成本，拥有的绿地面积减少，人均公 建面积减少。 4、开发商对大区公建改变性质，如开发商违反小区总规划设 计平面图的《公建服务设施表》规定。大区公建一般是城市 规划部门根据城市规 划法律、法规关丁城市建设应坚持适用、经济、方便生活和不破坏城市环境的前 提下编制的，一旦生效，就具有法律效力，开发商必须根据合同约定和《暂 行规定》的规定，完成大区公建的建设，并在业主委员会要求按工程造价购买 时进行转让。5、开发商违反规划设计变更告知义务。根据《商品房销售管理办 法》第二十四条的规定，开发商应当按照批准的 规划、设计建设商品房。商品 房销售后，开发商不得擅自变更规划、设计。如果改变 规划出现当事入约定的 影响商品房质量或者适用功能时，开发商应当书面通知买受人，否则开发商 应当违约责任。开发商在变更规划后，不在规定的时间书面通知业主，致使其 违约行为不能得到及时制止，其损失应当由开发商自己承担。三、涉及开发商 擅自改变小区规划的法律意见（一）关丁开发商违约的民事责任。开发商擅自调 整规划，改变用地性质和房屋用途，致使规划范围内的锦宫新城小区容积率、 绿化率、大区公建和小区配套设施发生变化的行为 ，对业主来说，造成了合同 的根本违约，开发商应对其违约行为承担违约责任。根据《合同法》第十二条 \\当事人订立合同，采取要约、承诺方式\\，第十五条\\ 商业广告的内 容符合要约规定的，视为要约。\\ 及最高人民法院《关丁审理商品房买卖合 同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条 \\ 商品房的销售广告和宣传资 料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发 规划范围内的房屋及相关设施所作的 说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大 影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未