房地产公司工程管理工作的浅析141382295.docxVIP

工程管理工作中的注意事项及措施 房地产工程管理工作的成败直接影响到投资的效益，企业的信誉，工作需 要事无巨细且有前瞻性。下面把工作中须注意事项及措施简要介绍如下： 一、 设计控制 1、 与设计人员充分沟通，方案的风格、创新性与经济成本充分结合起 来，防止出现“先天不足”的方案。加强设计过程中的优化管理，施工图 设计的每一个细节都要充分考虑人性化，不要因为一根不合适的梁或柱， 赶走客户。先算后画，主要建材的用量要严格控制，设计是降低成本的最 重要环节。同时先进的设计水平提升项目盈利能力。 2、 设计原则和意图的确定要慎重，突然变动对进度及设计人员情绪的 影响很大。 二、 招标工作 工程施工阶段成本控制的重点应放在合作单位的选择上， 通过选择优 秀的合作单位，使我们从繁重的工程管理中解脱出来，以便于我们将精 力投入到其它应该重点关注的问题上去。目前，施工和监理的招标由建 委招标办实施，采购等招标可由我们白行实施。 现阶段建委招标办只注重招标工作的公开、透明，但缺乏科学性， 不能屏蔽不良企业竞标、中标。一项工程招标上百家企业报名，彳艮难分 清良莠，财务状况差、信誉差的低素质企业中标，会增加我们的投资风 险及损害我们的信誉。如何规避问题的出现，有效的方法是：编制科学 的资格预审文件（不可排斥潜在投标人），进行严肃的资格预审，并召 开招标预备会，让参标人认识到白身实际素质达不到要求，将要面临的 投标风险，这样大量的低素质参标单位会白动撤出。同时工程招标时确 定可承受报价的上限，杜绝高价位中标。 我们白行实施的招标工作要遵循透明化、公开化的办事程序，从一 开始招标文件的编制，投标单位的选择，评标条件的确定，工期、合同 的形成，单价的确定，都是由评标小组来确定的，依靠集体力量，加强 全员监督，包括程序的制定，每步工作的方式都要完全透明。让每位投 标者知道我们的评标原则就是经评审的最低价中标，他们拿出的价格就 会是最低价，每一家都如是，我们的价格就会总体最低。我们一定要讲 求信誉，让投标者知道没有人为因素的影响，想与我们合作就要拿出百 分百的努力。我们只是提供了一个相对公平、公正、公开的环境，命运 完全掌握在投标者白己手里。 建立预审、中标结果公示制度。 招标是合同的形成过程，招标文件中详尽合同条款，不得改动，确 定中标单位后，即刻就可签约，提局效率，避免扯皮。 三、 工期、到货期等的控制 实行节点违约控制，不可只算总账。合作单位与进度匹配的人员数 量等要合同条件控制。 四、 质量、安全、文明控制 制定详细、可操作的处罚条款，使之成为合同的一部分，实际工作 中做到师出有名。 经常组织非专业人员对工程进行综合评定，他们是我们最大的客户 群，研究大多数买房人真正关心什么，需求什么。他们的喜好，决定着 项目的前景。 在招标阶段就诱使竞标单位成为我们的客户，这样有利于质量控 制，且我方可节约投资，也是推广全员推销的一种方式。 五、 设备、材料供货的管理 1、 我方只供应工程后期水电、装饰等部分影响工程质量、影响工程 造价的材料，这样可加大施工单位的资金投入，降低协调成本，减少 产生工期、质量纠纷的风险。 2、 部分材料我方指定采购，由施工单位签订合同且其承担质量责任 等，例如：水泥。 3、其它材料施工单位在监督下白行订货采购。 六、 与合同有关的问题控制 1、 象类似“按图施工，图纸上没有画对的、画细的，责任由开发商 承担”的要求要改变，对施工单位提出高要求，要主动找出原图纸中 的错误，否则产生的损失由他白己承担。采用合同（招投标）条件来 控制工程洽商，采用此方法，有利于将施工单位的索赔精力用于避免 共同损失，减少施工单位与我们的冲突。 2、 我们售房合同的价款远高于施工等合同的价款。 当施工等合同在 履行过程中发生问题，甚至发生纠纷时，要充分考虑对售房合同的影 响程度，莫赌一时之气，发生“赢理赔钱”的结果，影响我们的企业 信言。 3、 对一些难以掌控的方面，让合作方进行财产公证，确保我方权 益。 4、 分包的工作可能是间断的，对分包的工期目标或进度计划是动 态的，根据实际情况随时可调整，要让分包方认识到这一点，在合 同中予以明确。 七、 合理避税 施工单位的外欠款尽量通过经济签证，税前转到我方支付。 八、 与财、物有关的问题控制 坚持“一人为私、两人为公”的原则。 九、 人力资源管理 1、 人员设置追求精干、稳定、岗位尽量复合的原则，将监理公司 改造成我们的一部分，会节约大量管理成本，提高效率，稳定员工 队伍。 2、 实行绩效工资，从专业知识、工作绩效、潜力、责任感、协调 合作等方面每月进行评定。产生内部工作竞争，制造高压力和紧张 的工作环境。 十、部门协调 加强部门之间的横向联系，例如：材料品质、档次的确定对成 本及销售价格的影响。 十一、其它