2021年XX年房地产估价师经营与管理试题与答案.docVIP

房地产估价师《经营和管理》试题和答案 第一部分 1．研究和发展用房属于（　　）物业。 　　A．居住 　　B．商业 　　C．工业 　　D．特殊 　　【答案】C 　　【解析】工业物业是指为人类生产活动提供空间房地产，包含工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究和发展用房（又称工业写字楼）等。 ? 　　2．以下投资类型，不属于间接投资是（　　）。 　　A．房地产抵押支持证券 　　8．购置房地产企业股票 　　C．购置房地产投资信托企业股份 　　D．合作开发房地产项目 　　【答案】D 　　【解析】房地产间接投资关键是指将资金投入和房地产相关权益或证券市场行为。其形式关键有：①投资房地产企业股票或债券；②投资房地产投资信托基金；③购置住房抵押支持证券。 ? 　　3．投资者将资金投入房地产后，失去了其它投资机会，同时也失去对应可能收益风险是指（　　）。 　　A．时间风险 　　B．比较风险 　　C．机会成本 　　D．资本价值风险 　　【答案】B 　　【解析】比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其它投资机会，同时也失去了对应可能收益时，给投资者带来风险。 ? 　　4．国债收益率为5％，房地产投资市场相对于整个投资市场风险系数为0.4，零售商业用房、写字楼市场相对于整个房地产投资市场风险系数分别为1.5和1.2。依据资本资产定价模型，在进行房地产投资评定时零售商业用房、写字楼市场所选择折现率分别应为10％和（　　）。 　　A．7％ 　　B．8％ 　　C．9％ 　　D．11％ 　　【答案】C 　　【解析】资本资产定价模型和公式E（Rj）＝Rf＋βj[E（Rm）－Rf]意义是一致，即式中E（Rj）可看作房地产估价中折现率R。其中，Rf指无风险资产收益率，通常指国债收益率或银行存款利率；E（Rm）指市场整体平均收益率；βj指资产j系统性市场风险系数。先用零售商业用房折现率求出E（Rm），即10％＝5％＋1.5×0.4[E（Rm）－5％]，计算得E（Rm）＝13.33％；则写字楼市场所选择折现率R=5％＋1.2×0.4[13.33％－5％]＝9％。 ? 　　5．某市 新开工房屋建筑面积为130万m2， 未完工转入 继续施工房屋建筑面积为20万m2， 完工房屋建筑面积为100万m2，则该市房屋平均建设周期为（　　）年。 　　A．1.3 　　B．1.5 　　C．2 　　D．1.1 　　【答案】B 　　【解析】平均建设周期，是指某种类型房地产开发项目从开工到完工交付使用所占用时间长度。在数值上，平均建设周期＝房屋施工面积/新完工面积，其中房屋施工面积包含本期新开工面积和上期开工跨入本期继续施工房屋面积。所以，该市房屋平均建设周期为：（130＋20）/100＝1.5年。 第二部分 　1．某投资商估计到政府大型公共设施投资建设计划，并在周围预先投资，最终取得巨大成功，则该投资商利用是房地产投资特征中（　　）。 　　A．位置固定性 　　B．不一致性 　　C．适应性 　　D．相互影响性 　　【答案】D 　　【解析】房地产投资存在效益外溢和转移特点，即房地产投资收益情况受其周围物业、城市基础设施和市政公用设施和环境改变影响。从过去经验来看，能正确估计到政府大型公共设施建设并在周围预先投资房地产投资者，全部取得了巨大成功。 ? 　　2．房地产开发投资通常属于（　　），它形成了房地产市场增量供给。 　　A．长久投资中?华 考?试 网 　　B．短期投资 　　C．中期投资 　　D．中长久投资 　　【答案】B 　　【解析】房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上增量供给。当房地产开发投资者将建成后房地产用于出租或经营时，短期开发投资就转变成了长久置业投资。 ? 　　3．根据风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（　　）。 　　A．收益型、抵押型和机会型三种类型 　　B．权益型、抵押型和混合型三种类型 　　C．收益型、收益加增值型和机会型三种类型 　　D．收益型、收益加增值型和混合型三种类型 　　【答案】C 起源:考试通 　　【解析】风险对房地产投资决议第一个影响，是令投资者依据不一样类型房地产投资风险大小，确定对应目标投资收益水平。根据风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型和机会型三种类型。 ? 　　4．确定房地产项目标折现率时，最适合采取是（　　）。 　　A．银行一年期贷款利率 　　B．银行三年期贷款利率 　　C．机会成本加该项目标风险酬劳率 　　D．国家债券收益率 　　【答案】C 　　【解析】确定折现率理想方法是采取资金机会成本加合适风险调整值。所谓资金机会成本，是资金在某一段时间内最安全和最高投资机会收益率。这个收益率差不多等于上述无风险收益率，比如国债收益率或银行存款利率等。投资者所期