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探讨房地产开发中土地增值税 与售价关系模型 探讨房地产开发中土地增值税与售价关系模型 对于土地增值税， 大家均知道，其最低税率为 30%，最高为 60%。从税率上来讲，土地增值税是我国各税种之中名义税率最高的。但是由于其计税基数是增值额， 而不是销售收入，因此，其实际税率是否为税负最重的税种，有人还抱有怀疑态度。与其他税种相比，土地增值税率并没有直观反映土地增值税占销售收入的比重，这对企业决策层无疑产生重大的不确定的影响。那么，土地增值税与销售收入之间到底是一种什么的关系呢，能否用一个模型将其显现出来呢？ 笔者通过数学模型推导，发现土地增值税占销售比重与增值率之间存在以下规律，详细见表 1。 表 1：土地增值税与销售额的税负关系 具体分析过程如下： 假设销售收入为 X，可扣除项目总额为 Y，土地增值税额为 TE，则增值额为 X-Y，增值率为（ X-Y）/Y 。 以下表 2 为土地增值税率表： 增值率在 50%（含）以内时，土地增值税与销售收入的关系分析 假设增值率 =50%时，适用增值税税率为 30%，速算扣除系数为 0。为了让大家更加清楚了解到增值率在 50%以内，土地增值税占销售收入的最大税负率， 我们以增值率极大值 50%为例，测算如下： （ X-Y）/Y=50% Y=X/1.5 TE=（X-Y）× 30%-Y×0%=（X-X/1.5 ）× 30%=(50%×30%)/1.5X=10%X 即，增值率在 50%以内时，土地增值税最大税负率为 10%。 增值率在 50%以上， 100%（含）以内时，土地增值税与销售收入的关系分析 同理，假设增值率 50%,=100%时，适用增值税税率为 40%，速算扣除系数为 5%。我们以增值率极大值 100%为例，分析土地增值税占销售收入的最大税负率， 测算如下： （ X-Y）/Y=100% Y=X/2 TE=（ X-Y）× 40%-Y×5%=（X-X/2 ）×40%-X/2×5%=(100%×40%-5%)/2X=17.5%X 即，当增值率在 50%到 100%之间时，土地增值税税负率最低在 10%，最高在 17.5%。 增值率在 100%以上， 200%（含）以内时，土地增值税与销售收入的关系分析 同理，假设增值率 100%,=200%时，适用增值税税率为 50%，速算扣除系数为 15%。我们以增值率极大值 200%为例，分析土地增值税占销售收入的最大税负率， 测算如下： （ X-Y）/Y=200% Y=X/3 TE=（X-Y）× 50%-Y×15%=（X-X/3 ）× 50%-X/3×15%=(200%× 50%-15%)/3X=28.33%X 即，当增值率在 100%到 200%之间时，土地增值税税负率最低在 17.5%，最高在 28.33%。 当增值率超过 200%时，土地增值税与销售收入的关系分析 同理，当增值率超过 200%时，土地增值税最低税负率在 28.33%, 最大能到多少 呢，我们也做一个极大值测算，假设可扣除成本为零，则： TE=（ X-0）× 60%-0×35%=60%X 即，当增值率超过 200%时，土地增值税最低为 28.33%，最大能高达 60%。 综上所述，房地产土地增值税税负很重，而在分析不同增值率的情形下，可明晰土地增值税占收入的比重情况。为进一步印证我们结论的正确性，笔者将以实例测算来验算结论。 具体测算示例： 某开发项目，地价为 1 亿元，建安等各项开发成本为 3 亿元，营业税附加的税率合计为 5.5%，利息按照计算扣除执行，销售额为 8 亿元，请计算： 可扣除成本 =（ 10,000+30,000 ）× 130%+5.5%×80,000=52,000+4,400=56,400 万 元 增值额 =80,000-56,400=23,600 万元 增值率 =23,600/56,400 ×100%=41.84% 土地增值税 =23,600× 30%=7,080万元 土地增值税税负率 =7,080 ÷80,000 ×100%=8.85% 由于增值率为 41.84%，低于 50%，税负率 8.85%，低于 10%，印证了测算规律。 假设其他条件不变，销售收入为 10 亿元，具体变化如下： 可扣除成本 =（10,000+30,000 ）× 130%+5.5%×100,000 =52,000+5,500=57,500 万元 增值额 =100,000-57,500=42,500 万元 增值率 =42,500/57,500 ×100%=73.91% 土地增值税 =42,500× 40%-57,500× 5%=14,125万元 土地增值税税负率 =14,125 ÷ 100,000 × 100%=14.125% 由于增值率为 73.91%，超过 50%但