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商务公寓市场现状与发展分析 商务公寓市场现状与发展分析 一、深圳商务公寓现状分析 自 2003 年深圳市政府为“商务公寓”这一物业属性正名以来， 这个市场迅速发展， 势头远 超以前的商住楼， 气势直逼写字楼。 如 2004 年，共有求是大厦、 南方国际广场、 深南国际商务大厦、总部大厦等 10 个项目开盘，总供应量约 42.58 万平方米，占当年办公面积总量的 43.31%，给纯写字楼市场带来强大的冲击， 求是大厦更是在选房当日即热销 85.00%，强有力地印证了商务公寓这一物业类型在深圳强大的生 命力。近年来，深圳办公物业高端化发展非常明显，商务公寓发展受到一定的阻碍， 供应量回落较大，但随着房地产调控政策不断出台， 商务公寓再次受到市场的瞩目。在纯写字楼供求量小、商业炒作充分的状况下， 商务公寓成为市场投资的热点物业， 2011 年，将是商务公寓再次腾飞的年份。 1.1 商务公寓市场供应分析 中联地产市场研究中心 1.1.1 供应量分析 图 1 历年全市办公物业供应量及商务公寓供应量走势图（ 2004-2011 年） 120 万平方米 60.00% 90 40.00% 60 20.00% 30 0 0.00% 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 办公楼 商务公寓 商务公寓占比（右轴） 数据来源：中联地产市场研究中心 从 2003 年商务公寓的出现到目前的发展成熟，这个市场仅仅经历了短短的八九年， 但已经对传统的办公楼市场形成强大的冲击， 逐渐占据办公楼供应量的半壁江山。 在这段时间内， 商务公寓的发展可以划分为三个阶段： 2003-2004 年形成阶段、 2005-2009 年发展阶段、 2010 年后成熟阶段。 在 2003-2004 年形成阶段，商务公寓经历了从无到有、暴发性增长的阶段。 2004 年共有求是大厦、南方国际广场、深南国际商务大厦、总部大厦等 10 个商务公寓项目开盘，总供应量约 42.58 万平方米，而当年深圳市办公物业总供应量为 98.31 万平方米，商务公寓占总量的43.31%，给纯写字楼市场带来强大的冲击。 这种 3 中联地产市场研究中心 发展势头表明了商务公寓作为新兴物业类型， 具有强大的生命力， 而众多物业一经面市马上被抢购一空，更说明它具有巨大的发展潜力。 2005-2009 年是商务公寓的发展阶段，是被市场广泛认识并接受的时期。 在这阶段，商务公寓每年的供应量相对较为稳定，都集中在 10.00-20.00 万平方米之间，相比 2004 年较大 幅度回落，这主要有两个因素阻碍了它的发展。首先，在区域规划的影响下， 纯写字楼发展异常迅猛，制约了商务公寓的发展，中心区、中心西区、南山中心区、 宝安中心区等商务新兴区域纷纷崛起，是近年深圳办公楼市场主要发展的片 区，它们的供应量占比超过全市八成， 而作高起点规划的城市 CBD、区域 CBD，它们主要以发展纯写字楼为主，如中心区的“十三姐妹楼” 。另外，商务公寓作为新生物业， 在发展过程中遇到种种问题，如公司注册等，一度引起争议，令发展受阻。 2010 年后商务公寓进入成熟阶段，一方面，经过近年来的探索，市场对商务公寓已全面认识，产品进入成熟期；另一方面，随着住宅市场 4 中联地产市场研究中心 受调控影响越来越明显， 商务公寓直接受益， 受到市场投资者广泛关注。 2010 年商务公寓供应量占全市办公物业总量的 45.89%，达到 2004 年以来的最高比例；而 2011 年商务公寓的供应占比也将稳定在这比例， 世纪汇广场、 英龙商务大厦、田厦国际中心、瑞思国际中心等共约提供 20.00 万平方米的商务公寓供应面积，约占全市办公供应总量的 45.00%，商务公寓已进入稳定发展期。 1.1.2 主要供应特点分析 深圳商务公寓有前文所述的 9 大特点，而其中最为显著的是区域分布， 供应量主要集中在中心区及其辐射区域，以及分布在深南大道边上，这是深圳商务公寓得天独厚的有利因素。 深圳商务公寓发展初期主要供应量集中在 中心区及其辐射区域，如 2004 年，超过总量的 50.00%。与住宅不同， 选择商务公寓的客户主要 是公司，地段和交通显得尤为重要。 中心区及其 辐射区域的区位优势不言而喻， 如福田中心区的 CBD内是比较单一的高端写字楼群，相对缺乏公 寓类物业，于是，商务公寓在其内及其周围应运 5 中联地产市场研究中心 而生，除了满足部分中低端市场外， 还与写字楼一争长短。商务公寓在生活、商务配套方面，可以对写字楼形成很好的补充。 深圳的商务公寓总体供应还有一个特征： 在深南大道边上， 或临近深南大道。 呈现这种特征 的物业超过总供应量的 85.00%，如罗湖的天俊· CEPA时代