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保障性住房应指标化强制配建 致公党德州市委会 李志良 衣、食、住是人类生存的三项最必需的条件，当前我国住房问题已 经相当程度的影响了社会的和谐、稳定。要有效解决房地产问题，必须 在治标的同时，实现中国房地产的彻底转型，规制和引导房地产走上可 持续发展的方向。整个房地产制度体系中，保障性住房是解决住房问题 的关键和核心所在，而我国现行保障住房制度存在相当大的漏洞，急需 以保障住房制度改革为重点和突破口，通过以指标化强制配建为主的制 度性变革，使保障住房面广、量足、易建、易管。 一、当前保障性住房存在的主要问题 （一）当前保障性住房实际服务范围过窄。 保障性住房的概念是：政府在对中等以下收入家庭实行分类保障 过程中所提供的具有社会保障性质的住房。也就是说，保障对象应是 全部中等以下收入家庭。 我国全部家庭总数中只有 10%的高收入家庭和 20%的中等收入家 庭属于中等以上收入家庭，多达 70%以上的家庭都是中等以下收入家 庭；全部中等以下收入家庭中，极低收入家庭约占全国家庭总数的 10%，低收入家庭约占 30%，中等偏下收入家庭约占 30%；大体分为四 部分的话，全部家庭总数中，极低收入家庭数与低收入家庭数、中等 偏下收入家庭数、中等以上收入家庭数之间的相对比值约为 1：3:3:3。 由于种种原因，当前全国大部分地区只分别针对极低收入家庭 和中等偏下收入家庭提供廉租房和经适房，而约占全国家庭总数十分 之三、中等以下收入家庭数七分之三的低收入家庭却成了夹心层--既 不符合廉租房准入标准、又买不起经济房和普通商品房。因此应该丰富 和重新划分保障性住房供应结构，使极低收入家庭、低收入家庭、中 等偏下收入家庭都能得到相应的、应该得到住房保障服务。 （二）当前保障性住房供应缺口过大。 我国自 1998年全面、实质性的启动住房分配货币化改革以来，一 直偏重于住房的市场产业性，严重忽视其公益保障性。这些导致保障性 住房供应缺口过大：全部中等以下收入家庭的住房保障需要约 20 亿平 方米，仅针对极低收入家庭就迫切需要700万套保障住房。国家从2007 年才开始弥补保障住房欠账，但计划投入仍偏弱，计划执行率更低的 可怜，未来五年，全国需要建设 3600万套保障住房。 （三）现行保障性住房实施办法操作难度过大。 当前保障性住房尤其是廉租房开发建设中，政府大包大揽现象依然 严重。保障性住房项目的立项、融资、建设全部由政府一手操办，政府 变成了房产开发商。政府对自身安排者角色定位不清，越俎代庖去担当 提供者角色，政府并不具备房产开发的经验，其本身固有的“官僚主义” 和缺乏激励机制决定了在提供过程中存在 “政府失灵”，这种 “政府失灵” 必然导致提供的“低效率”。因此当前保障性住房制度运行方式远不能 及时解决保障性住房供应的巨大缺口，应该通过各种政策激励和调动更 多的市场力量来建设保障性住房。 更为重要的是，保障性住房建设责任主要在地方，但当前地方政 府财政实力普遍不充足，保障性住房资金缺口过大 。“十二五”规划提 出，未来五年开工建设 3600万套保障房项目，使保障性住房覆盖面达到 20%，而兴建 3600万套保障性住房则大约需要5万亿元人民币。与 2010 年 590万套的保障房建设规模相比，2011年全国保障房建设目标将达到 1000万套。根据住房和城乡建设部测算，完成该目标需要 1.3万亿元以 上的建设资金。因此，资金问题仍将是当前及今后一个时期我国发展社 会保障性住房的最大困难和制约因素，急需拓宽资金来源。 （四）当前保障性住房监管难度过大。 1、对地方政府和开发商的保障性住房建设投入监管难度大。 目前对保障房建设影响最具体的政策应当是2006年5月出台的《国 六条》规定：自 2006年 6月 1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设， 套型建筑面积 90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须 达到开发建设总面积的 70%以上(简称9-7限令)。应该说，该规定的要 求是合理的，但出台四年来的成效缺相当不理想，原因有二： （1）我国执法环境差，政策执行效力普遍很低。 （2）该规定的具体监管操作难度大。 9-7限令是对地方年度计划和所有开发项目的整体的、宽泛的限定， 时间和空间跨度大