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旅游地产：大城市房地产“突围”的 重要途径 ［摘要］大城市房地产业愈来愈受到土 地等资源的制约。旅游地产成为大城市房地 产业突围的重要途径。 旅游地产可以缓解大 城市高端住宅的压力，创造新型居住模式， 但也存在土地供应、产品限制等风险，应该 积极寻求政策方面的支持。 ［关键词］旅游地产 房地产突围 大城市在我国经济高速增长和快速城 市化中收益最大，发展的压力也最大。北京、 上海、广州、深圳等房地产一线城市的房价 连年大涨，市民承受着越来越大的购房压力。 政府和房地产界都在认真思考大城市房地 产的发展模式，越来越多的开发商米取了走 出大城市的拓展战略，其中发展旅游地产成 为这一轮“突围”战略的重要途径。 所谓旅游地产是在特定的土地上开发 的、与某类旅游区域在内外空间方面和主题 内涵方面具有明确关联性的地产项目， 通常 可分为四类：第一类是旅游景观地产，主要 指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、 休闲、娱乐等直接旅游吸引物性质的地上建 筑及关联空间。第二类是旅游商务地产，主 要指在旅游区内或旅游区附近提供旅游相 关服务的商店、餐馆、娱乐城、游客服务中 心、会所、会议展览场所等建筑物及关联空 间。第三类是旅游度假地产，主要指为游客 或度假者提供的直接用于旅游休闲度假或 商务度假居住的各种类型的房地产，如度假 酒店、商务型度假酒店、度假村、出租式度 假别墅、产权酒店、时权酒店等。第四类是 旅游住宅地产，主要指与旅游区在功能上和 空间上相关联的各类住宅建筑，如出售式度 假别墅、度假地公寓等。旅游居住产品可以 有效延伸旅游产业链的服务功能，加快旅游 投资的回收，降低旅游投资的风险。在国内 市场上，通常意义上的旅游地产多指旅游住 宅地产。 一、大城市房地产业“突围”的必然性 1.双重城市化引发庞大而多元的房地 产需求。我国的城市化是在两个层面上快速 推进的。基础层面是农村城市化，过去 30 年，已有2亿以上的农民以各种途径进入城 市，使城市化率由上世纪 80年代初的20% 多发展到现在的近 40%未来20?30年，城 市化速度还将加快，估计将有 3?5亿农民 转为城市居民，城市化率将达到 60咐上。 如此巨量的农村人口进入城市， 将给城市的 住宅产业带来巨大的增量需求。与此同时， 现有城市内部则会全力推进城市现代化， 4?5亿现有城市人口将在未来 20多年中以 不同形式提高自己的住房消费水平， 并且多 数人将直接或间接地成为商品住宅的消费 者和投资者。这种双重城市化格局对城市特 别是大城市的住宅产品供给以及城市的发 展构成了巨大的压力。 双重高增长导致急 剧膨胀的大城市资源能源供给紧张。一是人 口的高增长。近年来，大城市的人口机械增 长都非常迅速，1000万人口以上的超级城市 已有10多个，北京、上海等正在逼近 2000 万。二是消费的快速增长。体现在居住消费 上，越来越多的市民希望住上更好更大的房 子。这种双重高增长的态势导致城市在空间 表现上一方面是越长越局， 另一方面是越摊 越大。现在，多数大城市都不同程度地出现 了土地、水、能源、交通资源等领域的供给 紧张状态，个别城市甚至出现难以为继的严 重局面。双重空间收缩深刻影响大城市房 地产供需格局。目前我国大城市房地产出现 了两大空间的收缩。一方面，城市内部发展 空间收缩，土地供应日益减少，甚至断供； 与此同时，由于城区地价高企，企业利润空 间也在收缩。继续以“摊大饼”的方式拓展 城市，带来的城市病将更加严重。从房地产 发展的角度看，当品牌企业已经具有相当规 模、需要更大发展时，却无法在原有的大城 市市区寻找到理想的发展空间，于是，一种 “战略突围”的思路自然产生了。 走出大城 市的办法，一是到二、三线乃至四线城市去 发展，二是向大城市外部实施跳跃式拓展， 寻求更大的发展空间。这种走出城市、向外 拓展的战略深刻改变着大城市固有的房地 产供需格局。 二、房地产向城市外部跳跃式拓展的主 要模式 产业化为主导的开发区产业地产发展 漠式。现阶段的大城市，一方面要把大工业 及相关产业作为拉动经济增长的重要力量， 另一方面又要尽可能避免这些产业对城市 带来的环境压力。按照级差地租的规律，大 城市便把一些工业及相关产业项目集中在 若干距市区有一定距离的工业开发区内， 在 产业园区内部及周边地区配套开发一些服 务设施和住宅。一般来说，这种模式下的居 住产品多数价格相对低廉，主要满足开发区 内员工的居住需求。 城镇化为主导的卫星城复合地产发展 模式。合理发展大城市的一个重要方法就是 建设卫星城，这样既可以防止城市建设的 “摊大饼”，又能够发展新兴产业和截留人 口。发展卫星城，一是改造原有小城镇，二 是建设新城。目前大城市外部地带的卫星城， 大多数人口规模都达到几十万人。 卫星城的 房地产系复合型模式，是