汤泉逸墅广告推广策略规划925.pptVIP

汤泉逸墅 广告推广策略规划 CANDO 北京西部地产市场状况 1 、西部市场开始兴盛 东部楼盘这两年由于供应量巨大，个个新盘又相邻甚近，难免出现短兵相接的巷战。而京西的项 目却一直寥寥可数，靠近西四环的美丽园曾凭借低密度板楼胜出，再下来是世纪城大规模的开发， 北京印象和郦城的开盘当时看起来虽来势勇猛，但是周边的项目也还卖得不错，曙光花园推出的 智业园、水云天也都顺着大势全部售罄。 2 、西部的山水住宅大战开始升温 京西最近开盘的观澜国际花园由上市公司天鸿宝业开发，总建筑面积近 20 万平方米，建筑形态为月牙 状弧形板楼。项目西边环绕着曙光森林公园，北部是鲁艺文化公园，往南走则是玲珑塔公园。昆玉河 东岸有水景体育公园、露天游泳池、景观大水车、假山石林沿岸而布，既能实用又成景观。 此外， 3 月初，万柳绿化区内的康桥水郡就已经正式开盘。该楼盘总建筑面积 10 万平方米，全部是 一梯两户的板式住宅楼。北京万科今年将在圆明园附近推出新项目万科“西山庭院” BLOCK ，社区由 13 个庭院组成。在北京站稳脚跟的福建世纪金源集团已经推出世纪城的三期产品。因开发万柳绿化区 内首个住宅项目“光大花园”而闻名的鄂俊宇，现已改任万城置地的总经理，正在开发“万柳”的最 后一块地。在观澜国际花园南侧一个名叫“绿波 · 漫板”的板楼项目也正在酝酿之中。另外，在西四环 与京石高速公路相交的岳各庄，一个总建筑面积达 80 万平方米的低容积率大社区已经开工。 3 、昆玉河畔区域竞争激烈 目前京西沿昆玉河已经推出来和将要推出的项目，个个都有其独特的卖点和吸引消费者 的地方。昆玉河北起昆明湖南至玉渊潭，从玉渊潭逆流而上，是中房集团两年多前推出的 项目颐源居。颐源居沿昆玉河岸而建，在整个昆玉河流域算是好地块，但是由于是分批开 发，前期已经建成的楼对后期的楼在观景方面有遮挡。另外，山水住宅追求的是宁静和休 闲，颐源居紧邻西三环主干道和公主坟地区，繁华方面绰绰有余，休闲味道稍淡。 沿昆玉河继续北上，在车道沟桥以南，昆玉河在这一段，视野开阔，人气也不缺。 从车道沟桥沿昆玉河北上，目前正在销售的楼盘还有鲁艺上河村、碧水云天等。鲁艺 上河村紧邻鲁艺文化公园，整个社区规划效果良好，只是户型不理想。距离圆明园不远的 万科西山庭院，虽然不临昆玉河，但主打的是低密度住宅和老北京庭院的情节。 京西楼市特别是昆玉河沿岸相继上市的项目众多，新楼盘与老项目碰撞，相互之间的 竞争已在所难免。 1 、西部市场开始兴盛 2 、西部的山水住宅大战开始升温 3 、昆玉河畔区域竞争激烈 西线住宅项目从北到南可分为三大板块 ： A) 以北四环内昆玉河水系住宅。价位分布： 8000 以上，自然环境优越。其中 万柳区是中关村的三大居住区之一。成熟的高尚生活区已经形成。 B) 远大路周边大盘项目。价位分布： 6500 左右如：世纪城、郦城，规模社区带 动整体区域的经济格局发展，商业和居住日渐成熟。 C) 安慧桥周边中低挡项目，价位分布： 5500 左右。如、美丽西园、乐府江南、 自由度、幸福时光。 结 论 分 析 本案处于 B 、 C 之间，四环路以西，地理位置特征显示： 1. 地块周边项目较少。 2. 区域高档项目稀缺。 对与高档项目的买家：选择的条件 —— 1. 无懈可击的内在品质与外在条件是买家认可的条件。 2. 独特的区位特征和文化使买家有一种相同社会阶层的认可和归 属感。 3. 作为高档产品的买家更注重与自己有同样身份、地位，眼光和 品味的人靠拢的心理需求。 项 目 写 真 1. 位置：西四环边，是公认的北京最适合居住的上风上水之地。这样的区位价值也是本案的 核心利益点。 2. 周边环境 : 世纪城和郦城两大规模社区带动整体区域的居住氛围，但以南，本案附近沿四环 住宅项目多为中低档普通住宅；周边现状缺乏自然环境；和生活配套，如大型超 市。尚未形成高尚住宅的区域化。 3. 交通：紧邻西环，交通网线连接西到旅游胜地香山、八大处；东连接苏州桥、航天桥、紫 竹桥、中关村商圈；东南连接西直门商圈。便利的交通线拉近了本案和西部主要商 圈的距离。和远郊别墅项目比较，成为本项目的一大优势。 4. 规划：从规划看，地块呈南北狭长，所有建筑都坐北朝南，保证所有户型的采光和通风； 临四环为二期公建，一方面使居住区远离公路噪音干扰和粉尘。一方面阻隔居住和 公路间距，保证居住的私密性； 社区内三个园林组团设计；四季温泉贯穿园林，温泉会所和园林特色将是本案的一 大卖点。 5. 产品特点： 4 ， 6 层带电梯板楼；温泉入户； 2-4 居不同面积多种户型可供选择； 6. 价位 : 4 层均价 9000 ， 6 层 8000 项目 SOWT 分析 S W O T 1. 地域特色：四环边，交通的便利无