王家荣珠江国际新城.pdfVIP

序 凡成事者，三机不可缺其一，曰：天时、地利、人和。 凡楼盘鼎立者，三足不可短一隅，曰：市场、实力、宣传。 对开发商而言：是如何做出更加受消费者青睐的楼盘。 对广告公司而言：是如何以最快、最有效、最引发兴趣与关注的方式，将 产品推介给消费者。 对珠江国际新城而言：一张白纸，万事待书，可以说有充分发挥的空间， 也可以说无凭可依，无落手之处。 对于达奇而言：市场把握是经验，全面策划是能力，广告创意是专业。而 丰富的、超群的想象力，是自己最骄傲的地方，也是同行最妒嫉的所在。想象 力不是模仿，不是迎合，而是独一无二的创造力。 对于我们双方的合作而言：找到一个共同的支点，托起 2002 年一个令北京 城震撼的项目——珠江国际新城。 需要特别说明的是：在本方案中，鉴于项目自身资料短缺，我公司即凭借 以往经验与对项目的有限理解，展开不受限制的创意发想，以证明达奇的工作 态度与方式；更重要的，是通过我方对项目整体策划建议，从开发理念的角度， 为发展商提供一个更新的视角，更广阔的思路。 第一部分 注意！我们面临重重困难 一、 解析东区市场在 2001 年——2002 年的变化（缩略）  2001 年是 TOWNHOUSE 年，2002 年将是什么年？  “新市镇”的概念将出现，其主要特征即是：郊区化、低密化、规模化（包 括配套的完整）。  2002 年将会出现巨象之争，东区数百公顷的土地上上演双城记等。 二、 通州地产升温，但高档项目前景难料 1、WTO 利好消息带动 CBD 持续高烧不退，通州地区作为 CBD 最直接的辐 射区，地产市场升温。对比 2000 年度，通州区地产开发项目大幅增 长，房价上扬 15%—30%，个别项目达 50%以上。2000 年度，通州区 现房价格上限多为 2800 元/㎡左右，而 2001 年度，通州区现房价格 上限多为 3500 元/㎡左右。 2、通州地产商直接瞄准 CBD 开火，几乎所有项目均以 CBD 白领为主要客 户群，“卧城”概念浮出水面。开发项目的急剧增加，客观形成 “粥 多僧少”的局面，同时，市场细分的形成，使客户群分流严重，除特 别优秀的项目外，难以形成大规模集中消费。 3、该区域开发历史较短，低档项目众多，中档项目逐步出现，高档项目 稀缺，其原因依然是受到该区域消费能力的制约。即：选择该区域置 业者，主要贪图房价低，可适合自身消费能力。对价格的敏感注定大 部分人会放弃价位较高的中高档物业。反之，可消费得起中高档物业 的人群对通州区位不甚认同，多数放弃在此置业。所以，市场消费结 构，导致通州区高档物业前景难料。 2 电话营销专家——王家荣 电话销售培训 XinXin100.COM 欢迎交流 第二部分 艰巨！100 万平方米社区推广的难度 一、 项目带来的是什么？ （一）、项目简介： 1、 位置：通州区东北部永顺镇，现京东驾校校址。 2、 占地：总占地面积 1929.9 亩，其中建设用地 1613.5 亩，代征城市道路用 地 316.4 亩。 3、 规模：总建筑面积 107.57 万平米，2001 年 11 月—2003 年 11 月为首期， 开发 31.4 万平米，其中首先开工面积达 13.8 万平米。 4、 建筑形式：4-5 层低层住宅预计占 50%，6 层带电梯多层住宅预计占 40%， 小高层预计占 10%。 5、 主力总房款：70 万元。 3 （二）、项目分析： 优势：  珠江的专业运作能力是项目品质之保证 珠江地产自 92 年以来共计开发了 20 余个项目，包括骏景花园、帝景苑、 南景苑、鸿景苑、愉景雅苑、华景新城、华南新城、暨南花园、珠江广场等多 个大型项目，其中总占地 3000 亩的华南新城更是航母级项目，而骏景花园更是 当选为今年住交会中国地产 30