高层及超高层住宅研究.docxVIP

1.2 1.2超高层住宅的发展背景 高层超高层住宅调研报告 住宅事业部 2010.7.9 目录 TOC \o 1-5 \h \z 一、超高层住宅简介 2 二、超高层住宅客户心理分析 6 三．超高层案例分析 8 四、超高层住宅与高层住宅设计案例比较研究 33 五． 2046 项目高层和超高层单栋成本分析 34 六.武汉超高层住宅市场调研 36 50七.结论 50 随着城市的迅猛发展和人口的集中，住宅的需求量扩大，城市中心地段的土地越来越稀缺。超高层住宅建筑通过 “竖向型”增长，对有限土地高效集约的利用，提高了规模效益， 为城市发展创造了新的空间。因此，对超高层住宅市场的探讨和研究具有十分重要的意义。 在国外，超高层住宅与别墅一样成为财富人群权利和身份的象征；在香港，寸土寸金导致的超高层常态逐渐 “传染”给内地；在上海、深圳、广州等一线城市， 超高层住宅从 起初出现时客户的抗拒，发展到现在的逐渐接受。 一、超高层住宅简介 1.1超高层建筑的定义 超高层的界定在不同国家有所不同： a、在中国，建筑规范规定 100米以上高度，属 于超高层建筑。b、联合国1972年国际高层建筑会议上将 40层以上即定超高层建筑。 历程 项目 国内超高层住宅发展的历一以深圳为 例，市场的成熟需经过漫长历程 2008^ ? 幸福里 正式定价未艮寸夕必布 逆甫中的超高 层顶级濛宅 2ooe^ 高容积率下 的无奈产物 2002^ 2000^ 笙天化庭宗检混乱的 率曲庭昶庄翘高屋 开盘均价76□元/肚 进—亠日超高层濛宅 幣丽冢回的失败尝试 均价釣仁D0阮俎1* 1998? 万柚园 探圳首个超 高层崔宅 市场表现 ■地王商圈內的核心地块』华润愷万象域之势，开疑3栋超高层顶 级公寓*强势登场 ■预计2008年下半年销售，定价偏逵H ■红树袜区域的高档住宅』容积率儿 旦高展为主力产品』2006 年摄后一期销售2栋超高层诙肖化容积率 项目销售顺利 ■以港客和本地精英人士为主’销售价格比晋通高层产品无忧势 ■高尚居性区悬田的超高层塔楼，谆祯率巧盯，从20皿年到 2UD5年,项目圧经从純性宅到商隹定位的调整 拉长销售期： ■项目整体失败：小戶型甫售顺利但主力的大户型滞销』且刘 层比上单位睢孚售出: :福田审强区，転暉4厂项旨配套艮装修号称超六级标谁 ■虽远离口岸，但昱比曜客青主要定位，且产品无竞争力； ■咀肖售失败二三年的誚售结果仅不到呦址，不被市场认可: 彩湖老区顶目■歸剌4,25开捷历程艰底有逮血停工； ■销售表现一殷* ^80% ?但后续出现忻格犬幅下跌； ■项目整体设有取導成功，项目附利润率 ^6.43% B 1.3超高层住宅的特点 城市经济发展水平越高，越促进超高层住宅的开发建设，一般来说，城市的 GDP总 量达到3000亿元以上，超高层开始出现， GDP总量达到6000亿元以上，超高层或将大量出 现。 2008年全国城市GDP及城市化率对照表 1.5 1.5超高层住宅的技术特征 1.5 1.5超高层住宅的技术特征 超高层出现的城市背景一济发展与高 度城市化的产物 卜地价居高不下 ?城市重要区域土地极 度稀缺 城市化率发展防段’ 卜初期阶段；城帀化水 平 30%； 卜加建阶段：城市化水 平30% 65%5 卜后期阶段：城甫化水 平 65Ki 现象 城市 GDP比元） 城市化率 超高层住宅 犬量涌现 北京 9120 64. 3? 上海 11765 88. 7% 厂州 3744 73, 5% 深圳 S657 100% 高层性宅 武汉 3100 63% 南京 3207 ?5% BU 3555 — 福州 — 3700 一 1.4超高层的价值特征 超高层出现的价值特征 超高层住宅典型顷目均价（元/平方瀬） 超高层项目价值特征 ?房产售价远高于建造成本：超高层住宅建安成本3000T50说/时 粗提高容积率又可摊薄高地价 1.7 1.7超高层住宅产品产品分类 1.7 1.7超高层住宅产品产品分类 超高层技术安全等级的变化，导致设计和 建设的难度大幅度增加，建设周期增大 ＞由于超高层技术要求 出现质的变化，大量不 同于普通高层的技术问 题出现1?亶接导致的翩向是设 计和建设 ＞由于超高层技术要求 出现质的变化，大量不 同于普通高层的技术问 题出现1 ?亶接导致的翩向是设 计和建设的难度大幅度 增加； 卜结果是建设周期的拉 长。 结构形式 户型立面 水电指标 1.6超高层的平面布局 ?注宅一般采用勢力墙结构’少数采用钢结构 ? a景观为导向,大开團 大面积玻璃幕壇梗用 ?翘高层高度为给水系统帯来更多墓求 ?消酬超高茁碌屋对消斎葵求更高,洌如消陆喷淋 系统等配置 ?配电、对配电栗求叱鮫高,多瘵配电 ?还蓋预官职能代模块,为将来发慝预备空间 超高层的梯户组织形式与实用