房地产 经济学讲义.ppt

3、房地产经济宏观调控 3.1 市场失灵与政府宏观调控 （1）市场失灵：就宏观经济而言，失业威胁、导致投资失误的不确定性、过度的收入差距、周期性的经济波动和危机，都是市场不能维持资源高效率配置的结果，即市场失灵，它是针对市场机制自身所不能解决的问题而言的。 导致市场失灵的原因： ① 不完全竞争或过渡竞争 ② 外部性 ③ 公共品 ④ 市场本身发育的不成熟 3.1 市场失灵与政府宏观调控 （2）政府宏观调控 宏观调控是指政府在市场经济运行中依据市场经济规律，运用一系列宏观调控手段和调节机制，对社会经济总体的调节和控制。 政府对房地产经济的宏观调控就是指以政府为主体，通过经济、法律并辅之于计划与行政手段和机制，对整个房地产行业和房地产经济运行所进行的宏观调节和控制，以发挥房地产经济在国民经济中应有的作用，保证其健康发展。 房地产业的发展不仅与虚拟经济、泡沫经济有直接关系，而且与金融危机有关，所以为了国家的经济安全，各国政府非常重视对房地产发展的宏观调控。 3.2 房地产经济宏观调控体系 实现对房地产经济的有效宏观调控，必须构建一套完善的调控体系。所谓房地产经济宏观调控体系是指有调控机构设置、调控目标、手段配置、操作方法（政策措施）等构成的一个有机的相互作用的体系。 宏观调控的两种形式：直接调控与间接调控。直接调控是指国家运用行政手段协调和控制微观经济主体和经济行为；间接控制是指国家主要运用经济手段，通过市场机制影响和引导企业的行为。 3.2 房地产经济宏观调控体系 有效的宏观调控体系构建必须： ① 合理组织调控机构与明确调控目标 ② 完善预防与决策系统 ③ 完善控制与调节系统 ④ 构建信息与咨询系统 ⑤ 加强房地产经济的监督保证系统。 3.3 房地产宏观调控的手段 房地产经济宏观调控手段是房地产宏观调控体系构建的核心内容，主要包括经济手段（财政政策、货币政策、产业政策）、法律手段、计划手段、行政手段等。 3.3 房地产宏观调控的手段 （1）产业政策手段 产业政策是指政府运用政策手段引导和调整国民经济中各产业间的资源分配，或者干预特定产业内部的组织形式的完整的政策体系。 实施手段： ① 间接经济调节手段 ② 间接行政控制手段 ③ 信息引导手段 3.3 房地产宏观调控的手段 （2）货币政策 A、货币政策的含义： 货币政策是指国家的中央银行通过一定的措施调节货币供应量，进而对货币的供给和需求产生影响，最终达到对国民总产出水平进行调节的目的。 货币政策对房地产经济的调节主要体现在： ① 控制货币发行量 ② 控制房地产业投资规模 ③ 控制房地产信贷规模 控制市场中的货币量是货币政策的核心。 3.3 房地产宏观调控的手段 B、货币政策的主要工具 ① 利率政策 利率是货币信贷政策最重要的杠杆，当信贷规模过大，资金供应紧张时，可以提高贷款利率，紧缩贷款，同时提高存款利率，增加储蓄，即采取紧缩的货币政策。 ② 公开市场业务 中央银行可以通过在公开市场上买进或卖出有价证券，改变市场中货币的供应量，从而调整经济运行质量。 3.3 房地产宏观调控的手段 ③ 法定存款准备金率 中央银行可以通过降低法定存款准备金率，以减少商业银行向中央银行交存的法定准备金，使商业银行可贷资金增加，从而使市场中的货币供应量增加，以此鼓励投资，刺激消费；反之亦然。 ④ 贴现率政策 当中央银行降低贴现率时，商业银行就会增加向中央银行贷款的数量用于扩大信贷规模，以增加自身的盈利。反之，贴现率提高，会使商业银行提高自身放贷条件，进而缩小贷款规模，使得市场中资金的利用效率降低，从而抑制经济的过度膨胀。 此外，中央银行还可以通过贷款计划和贷款条件等措施对整个国民经济进行调节和控制。 3.3 房地产宏观调控的手段 （3）财政政策手段 财政政策主要包括财政收入政策（税收）和财政指出政策。 （4）投资政策手段 ① 对房地产投资规模的控制 ② 对房地产投资结构的控制 （5）法律手段 法律手段是经济关系的“调节器”，是在对经济进行宏观调控过程中不可替代的一种手段。 （6）房地产行业的行政管理和计划管理 主要指通过土地管理机构和房地产行政管理机构对房地产经济活动涉及的投资立项、生产消费等领域进行监督管理。 3.4 房地产业与可持续发展 房地产业的可持续发展是房地产宏观调控的最终目标。 房地产业的可持续发展应该包含以下四个方面： （1）土地资源的可持续发展 主要是指土地资源的合理定价与优化配置、土地使用的最低安全标准以及土地利用的代际公平规则。 （2）房地产开发建设的可持续发展 在可持续发展战略中，城市发展的总目标不再是以追求产值为中心的城市经济发展目标，而应是包括自然环境质量、市民福利和健康状况，文化教育科技和经济水平在内的城市生态经济发展目标，因此，为实现房地产开发的总目标，必须正确处理和协调好房地