宝龙商业地产模式.doc.docxVIP

目录 宝龙集团企业背景 1 宝龙集团 SWOT 分析表 1 宝龙长板与短板分析 2 竞争力评价 2 借鉴适用性分析 3 企业定位与业务结构 3 公司管控和治理 4 宝龙发展状况 6 产品定位（产品与市场） 9 盈利模式 10 资本与合作 12 土地获取与开发（项目区域分布、选址标准、开发模式） 14 品牌发展策略 16 上市之后的宝龙商业模式 17 中国商业地产发展模式优化选择 18 宝龙集团：商业地产运营拓荒 22 宝龙地产高速奔跑 24 二三线城市商业地产发展策略与前景 26 我对于宝龙地产的看法 30 宝龙集团企业背景 宝龙集团由许健康（籍贯：福建省泉州晋江）创立，始于 80 年代。许健康 80 年代初在 澳门创业，主要经营实业，后投资澳门房地产业。 90 年代，许健康回内地发展，宝龙集团 现拥有地产、商业、酒店旅游业、信息业、工业产业，核心主业为地产开发和商业经营。自 2006 年开始，在三四线城市高速扩张， “宝龙城市广场 ”定位购物、旅游、餐饮、休闲、游 乐、娱乐、商务、文化于一体，成为具有特色的商业地产模式。 基本情况： ● 宝龙号称在福建、山东、河南、江苏等省份的 14 个二、三级城市（备注：项目分布实 ● 为三四线城市） ，开发和储备近 20 个大体量商业地产项目。 （备注：建成仅二个，即将 开业两个，但部分项目受经济环境影响，进展延期。 ● 宝龙集团宣称计划在三四线城市，每年以 5-6 个 “宝龙城市广场 ”速度扩张。 ● 自持商业部分，引入家乐福、沃尔玛、乐购、韩国乐天玛特超市等国际品牌主力店。 ● 自主投资五大连锁体系 —— 康城百货、宝龙乐园、影城、美食及酒店。 ● 2008 年 5 月，宝龙集团通过香港联交所上市聆讯，计划 6 月底挂牌上市，首发 IPO 融 资 30 亿至 40 亿港元，其上市保荐人是高盛及麦格理。 ● 2009 年 10 月 14 日在香港证券交易所上市。 宝龙集团企业文化： “诚信、恭谦、创新、敬业 ”——诚信恭谦做人，创新敬业做事。 宝龙名言：模式是用来被打破的！ 宝龙借鉴适用性分析 . 宝龙集团 SWOT 分析表竞争优势 S 1.现金流滚资产商业模式，有小万达之称 1 2.拿地成本低，地价分期支付。对滚动开发模式形成有力支撑。 3.选择三四级城市的新城投资，获得地方政府的大力支持土地，配套设施，税收等。 4.大体量商业项目，项目建成后易确立区域地标地位。 5.销售回款能力强： 住宅面积占项目比例 30%-40% ，住宅全部用于出售； 商业开发面积中 的 30%用于销售。 6.项目土地成本低、城市综合体定位，对销售产品的定价形成支持，开发利润高。 7.商业建筑标准成本低，但建筑外观设计符合三四线城市消费者的价值取向。 8.产品业态组合注重娱乐、休闲， “吸客 ”能力强，符合消费潮流，相对三四线传统商业有的竞争力。 竞争劣势 W 1.企业资金实力并不突出，跳跃性进入快速扩张期后，资金链压力偏大。 2.企业管理和人才不足，对快速扩张态势形成制约。 3.自主投资五大商业体系，大部分运营状态仍在摸索期，存在较长的成熟期和经营风险自营产业品牌号召力较弱，需要调整和增强竞争力，尤其是百货类业态。 4.产品设计和业态规划科学性有较大提高空间。 5.投资决策的前瞻性偏弱， 对市场大势、 经济周期的把握能力， 对企业投资周期的影响大。 6.产品建标相对落后于一二线城市潮流，缺乏超前性，持有物业的外观耐久性存在疑问。 7.五星酒店投资回报期长、利润偏低，虽然在前期支持获取土地资源，但长期经营的投资边际效应递减。 潜在机会 O 1.宝龙香港 IPO 计划仍在继续，如果能成功将提供有力资金支持。 （已经成功） 2.三四线城市商业设施缺乏，快速城市化进程下，为宝龙提供较多投资机会。 3.产品和模式的复制性强，已储备项目和潜在项目储备较多。 外部威胁 T 1.新城辐射人群、基础设施等市场因素的成熟周期长，孵化时间较长，开发投资和招商、 后期运营的潜在风险性大，对区域投资决策的要求高。 2.房地产市场调整对销售产生影响，对企业资金链可能产生影响。 3.现有投资项目存在市场压力，潜在负面消息对后续项目影响比较大。 4.商业模式的进入门槛不高，存在潜在竞争。 5.在建项目比例大，成熟项目少， IPO 模式更加接近传统开发企业，在 IPO 的认可程度上 受证券市场追捧的机会偏低。 IPO 成功后，公司治理水平将面临考验 。 二 . 宝龙长板与短板分析 长板 1.低价土地获取能力强，支持 “现金流滚资产 ”的商业模式。 2.选择三四线城市新城，大型商业项目具备成为地标性建筑的条件。 3.在单个项目投资中，产品、商业模式、企业操作能力，具有协同性。项目可获得地方政府的大力支持，企业具备运营经验和操作能力，