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规范市场行为促进行业健康发展 ——关于越秀区房地产中介行业发展情况分析 1999年，福利分房制度的终止与货币分房制度的启动， 使商品房市场的潜在需求得到释放，房地产市场逐渐活跃。 2004年以来，全国房价持续走高，特别是广州、南京、杭 州等城市，楼价飙升白分之三十以上。为此，今年上半年， 国务院先后推出了 “国六条”、“国十五条”对房地产市场进行降 温。综观调控措施，主要针对房地产开发商和“炒房族”，而忽 略了另一根源一一房地产中介。在上海，甚至出现几家中介 联合起来，在开发商刚刚开盘后，即悉数吃下所余房子，再 抬高房价推向二手房市场牟取暴利。因此，切实落实国务院 稳定房价的精神，加强对房地产中介服务业的规范管理，理 应成为“组合拳”的一项重要举措。本文利用2004年第一次全 国经济普查资料，结合 2005年有关数据，对越秀区房地产 中介行业发展现状进行分析，为今后进一步规范及发展我区 房地产中介行业提供一些参考依据。 一、房地产中介在房地产市场中的活动 房地产中介不仅填平了产权人与置业者之间的“地点性 间隔”、“时间性间隔”和“社会性（所有权）间隔”，而且还形成 了不动产市场的扩散效应和波及效应，是房屋商品形态变化 运动过程中各种关系的集合。由于房地产自身的高成本、不 可移动性、融资的需要和市场信息不对称等一系列特征，使 得房地产与其他商品比较起来更需要借助中介来实现价值。 房地产市场运作过程中大致可分为四个阶段 （见图1），从图 中的运作过程中可以看出，房地产中介服务，包括咨询、金 融中介、经纪代理、评估、物业管理等始终渗透于市场运作 的各个阶段，是房地产市场顺畅运作的基本保证。房地产市 场的发展越成熟，与中介服务活动的结合就越紧密。 a 1房地产中介与房址产布场 、我区房地产中介概况 （一）各项指标均位居市属各区首位 根据第一次全国经济普查资料（以下简称经普）显示， 我区房地产中介的各项指标均位居市属各区首位。从房地产 中介法人单位数看，我区排名第一，共有 473家，几乎占了 广州市房地产中介法人单位数的四成 （见图2）;从主营业务 收入情况看，我区排名首位，达8.75亿元，远远高于其他市 属各区（见图3）;从从业人员人数来看， 我区的从业人数达 0.75万人，占据了广州市房地产中介人数的大半壁江山 （见 图4）o房地产中介密集分布在越秀的主要原因是我区属于典 型的老城区，乂是中心城区，人口密集，拆迁成本高，地少 新房少。 200砰各区房地产中介企业法人单位比重图 花都区，1^7%番禺区，5.25% - 广萝岗区，0.83%/增城市，1.58% 花都区，1^7% 番禺区，5.25% - 广 萝岗区，0.83% /增城市，1.58% 黄埔区，1.75% 从化市，0.17% 白云区，6.01% 越秀区， 39.45% 天河区， 18.68% - 海珠区， 16.76% 荔湾区，8.09% 100000 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 ■ 2C ）0砰各区房地产「 卜主营业收入比较图 1 ~~1 1~1 .. 越秀 荔湾 海珠 天河 白云 黄埔 番禺 花都 萝岗 增城 口单位：万兀 87500 10700 12700 25000 5800 200 3000 100 200 600 图3 图4 （二）房地产中介总虽不断扩大 我区房地产中介行业数虽在房地产行业恢复发展的十 几年中迅速增加。1996年我区房地产中介企业仅有 131家, 根据经普数据显示，2004年我区房地产中介企业达 473家, 下属分支机构264家。我区房地产中介企业的数虽平均每年 以17.41%的速度递增（见图 5） （三）内资投资独占鳌头 按登记注册类型分，我区房地产中介行业由内资、港澳 台商投资、外商投资三类企业组成。根据经普资料统计，越 秀473家房地产中介企业中， 内资企业有449家，占行业机 构比重高达 94.93%，从业人员人数为 4441人，占整个行 业比重的58.85%。其中，私营有限责任公司有 318家，占 行业机构比重的67.23% ,从业人员人数为 3381人，占整个 行业比重的44.81% ;港澳台商投资公司有 9家，占行业机 构比重的1.9% ,从业人员人数为1898人，占行业机构比重 的25.45% ;外商投资企业15家，占行业机构比重的 3.17% , 从业人员人数为1207人，占行业机构比重的16% （见图6）。 从企业数虽和从业人员数虽两项指标来看，内资投资企业均排首位，从数虽上独占鳌头。但从所占比重分析，港澳台商 及外商投资企业的规模明显优于内资企业。 200砰房地产中介行业投资成分比重图 港澳台商投资,1.90% 港澳台商投资,1.90