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抵押和质押贷款业务操作流程 第一、基本分类 一、 抵押贷款 1、 抵押物：借款人本人或第三人自有产权房屋，已具备“房产证”。 2、 抵押流程： （1） 持房产证到产权房屋所在区县房管局询问该房产是否可以办理房产抵押登记； （2）如得到可以办理的确切答复，持“房产证”及有关个人资料到银行个人综合消费贷款经办机构办理抵押贷款申请； （3）银行指定房产评估机构对申请人提供有自有房产进行评估，并提交房产评估报告，按评估价值的5‰ 收取评估费； （4） 银行协助申请人办理房产保险手续及相应的贷款审批手续，贷款额度最高 不超过评估价值的70%，并与审批同意发放贷款合同及抵押合同； （5） 借款人持房产证、借款合同到房产所在区县房管局办理抵押登记手续，相关费用由借款人承担； （6） 抵押登记办妥后，银行方可发放贷款至借款人个人储蓄帐号中。 二、 质押贷款 1、 质押财产：借款人本人或第三人合法持有的权利凭证，包括： （1）有价证券。包括银行代理发行的金融债券、AAA级企业债券、政府债券（法律法规规定不能质押的除外）； （2） 银行代理发行的凭证式国库券（1999年以后发行的）； （3） 银行签发的个人本、外币定期储蓄存单和定期一本通存折； （4） 银行认可的其它合法、有效的权力凭证。 2、 质押流程： （1） 持权利凭证到银行个人综合消费贷款经办机构申请质押的贷款； （2） 审核质押权利凭证，并对符合条件的进行质押登记； （3）银行收妥质押权利凭证，进行贷款审批手续，贷款额度最高不超过质押权利凭证面额的90%，并与审批同意发放贷款的申请人签订借款合同及质押合同；（4）银行发放贷款至借款人个人储蓄帐户中。 三、 组合贷款 借款人可以抵押或质押权利凭证申请同一笔个人综合消费贷款，贷款额度按两种担保方式允许发放的贷款额度累计，贷款流程同上。 四、年利率计算：按照人行利率同步执行！以下仅供参考之用！ 第二、各式贷款 （一）房地产开发贷款 商品房开发项目贷款面向经房地产开发主管部门批准设立，在工商行政管理部门注册登记，取得企业法人营业执照，取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业发放的为了满足商品房开发资金不足时的短期、中期、长期项目融资需求提供的贷款服务。 申请条件: 1.取得有权部门批准的项目立项批复。 2.项目可行性研究报告规范，取得有权部门的批复。 3.项目开发取得合法、有效批件。项目建设用地为出让性质的，应根据该项目国有土地出让合同约定，缴齐全部土地出让金，并取得项目《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。对已开始销预售的项目，合法、有效的《商品房销售(预售)许可证》。 4.已取得贷款项目的土地使用权，且土地使用权终止时间长于贷款终止时间。 5.企业信用和财务状况良好，确有偿还贷款本息的能力。 6.在贷款银行开立基本结算账户或一般结算账户，并办理结算业务。 7.贷款项目申报用途与其功能相符，并能够有效地满足当地房地产市场的需求。 8、贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定。工程预算投资总额能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。 9.将财产抵（质）押给银行或落实银行可接受的还本付息连带责任保证。 需提交如下资料： 1．借款人营业执照。 2．借款人验资报告和公司章程及有关合同。 3．房地产开发主管部门颁发并通过年检的借款人资质等级证书。 4．借款人贷款证（卡）和资信证明材料。 5．借款人董事会或相应决策机构关于同意借款的决议。 6. 借款书面申请报告（需较详细的介绍公司目前的经营状况，财务状况，项目情况及贷款需求，资金使用明细） 7．借款人法定代表人证明书或法人授权委托书（需经过法定程序）。 8．经会计师（审计）事务所或有权部门核准的借款人近三年财务报告及最近一个月的财务报表。 9．经有权部门批准的项目立项批文和项目可行性研究报告。 10．贷款项目国有土地出让（转让）合同、土地出让金缴纳凭证及《国有土地使用证》，和项目《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。优质客户申请项目贷款时上述“四证”暂时不全（含批准开发面积不全）的，优质客户应提供“四证”落实计划，保证贷款发放前取得齐全的项目开发批件；其他非优质客户申请项目贷款时，应提供齐全的“四证”。项目已开始销预售的，还需提供合法、完整的《商品房销售(预售)许可证》 11．项目所在地总平面图、规划设计方案、投资概（预）算书、施工进度和资金运用表、七通一平的落实资料。 12．项目资本金来源及落实的资料。 13．采取担保贷款方式的，应根据有关规定，提供保证人、抵押物有关资料。以房地产设定抵押权的，应提供抵押物保险单或同意投保的承诺函。以划拨方式取得的国有