万科东郡商业街企划案.pptVIP

万科东郡商业企划案 随着投资环境的日趋成熟，高科技产业中心及国际制造业基地的形成，新区的商业氛围越来越浓，逐渐形成了由旺庄路和长江路构成的新区商圈。 主要个案细分 主要个案细分 其他个案细分析 消费者 投资者 免租期 前期设置2人在现场负责接待 10，000㎡国际级精品商务生活港 本提案结束谢谢 产品建议 2 原则六 将面积在700-1000 ㎡左右的商铺作适当分割，以300-500㎡为单位区间，以便销售过程中合理控制面积、总价； 通过增设电梯，对消费者进行合理引导，避免动线过于细碎影响其现场心理感受。 二、三楼以上动线合理调整，进行产权合理分割细化。 产品修正 业态规划 3 沿长江路 沿前卫路 生活配套 西餐、茶吧 美容化妆品、服饰 银行 鲜花店、24小时便利店 高尔夫艺术精品店等运动特区 商务会馆 高档餐饮 书店、药房、电器 经营组合 招商策略 4 攻略一 先租后售——放水养鱼 攻略二 回归商业价值本源 新区主题式国际级精品商圈中心 对于抢先进驻的商家实施3-5个月免租期优惠 全新形象设计的差异化 万科媒体给进驻商家一定的免费品牌宣传 对商家实行全面招商，满足多重需求 攻略三 品牌联盟效应 攻略四 招商策略 4 引进主力店，吸引众多其他品牌加盟 租售 同步 利用万科品牌联动效应吸引商家 招商策略 4 价格定位 定位方法 多因素市场比较法 制定合理价格区间 租金比较 售价对比 攻略五 通过对市场上同类物业的价格比较 项目物业的价格 推 导 出 招商策略 4 定价流程 同类物业的综合比较，得出各自的综合竞争力得分，并计算出分别与本项目的比较系数； 结合类比项目的销售均价及与本项目的比较系数得出本项目的可调均价。 价格定位 招商策略 4 项目均价评估 项目评估均价 每个比较项目的可调均价之和/比较项目个数 比较系数 = 项目评估得分/比较项目评估得分 = 每个比较项目的比较系数×比较项目的均价 可调均价 = 价格定位 招商策略 4 结论 根据目前市场分析，我司建议本案目前市场评估价格在11000-12000元/平方米。 综合项目地段，品牌，以及新区规划优势项目实际价格可高于评估价范围在12500-13000元/平方米. 后期产品规划和业态定性后可以根据市场进行调整。 价格定位 业务执行 5 外围招商组 先期成立招商小组，以进驻品牌形成商业氛围 现场人员 后期增加招商人员 招商步骤 5月 4月 2007年3月 7月 前期预热 公开租售 4月 前期准备阶段： 选址，确定商业接待中心； 万科东郡商业街价值销平资料； 招商工作开始备； 预热阶段： 宣传单张和户型图的制作和完成； 售楼处的包装； 租售方案确定； 4.完成价格表； 公开租售阶段： 后续媒体发布； 营销策略的调整及后续方案修整制订； 媒体形象强势推广期 媒体投放（报纸、网络、户外）；东郡商业价值的话题炒作； 形象推广期 2006年 关键节点及条件 形象推广 6月 4月中旬 软文+广告牌/租售信息发布；万科品牌、东郡商业街主题形象口号； 6中旬 业务执行 5 销售节点 形象定位 形象定位 形象描述 支撑点 媒体组合 企划篇 品牌分析 客群分析 产品分析 形象分析 品牌 市场 区位 产品 消费 媒体推广 秀稿展示 形象定位 6 定位缘由 整体形象 形象定位 1.消费面向：主要为社区本身和少数新区白领及外企高管2.消费特征：高档意识、精品意识、品牌意识3.商业模式：集餐饮、购物、休闲、娱乐于一体的精品商业4.商业属性：开放式社区商业中心，不仅仅服务于整个社区5.辐射范围： 东郡休闲商业中心新区国际商务典范 形象定位 6 形象描述 品牌分析 国际尖端品牌介入所形成的消费引导力 消费客群品牌忠诚度引发的强大聚集力 强势品牌化消费场所缺乏的市场机会点 系统化、组合化品牌推广的市场机遇性 用高档品牌攻击市场 万科品牌亦已形成的良好市场美誉度 形象定位 6 形象描述 产品分析 业态设置多元化，满足高消费需求 功能设置多样化，满足多阶层需求 外立面大气时尚，凸显都市现代感 建筑布局人性化，消费动线合理化 主力店的进驻，形成强大的引导力 形象定位 6 形象描述 客群分析 对商业地产投资前景看好的高端人士 白领阶层消费习惯具备的品牌趋同性 公司之间商务合作需要高档消费场所 外籍高管人士对高端场所的消费需求 高端消费需求 形象定位 6 形象描述 国际化、品味化、精品化的消费空间 “精品商业”体现消费场所的格调化 量身定做，国际化、品牌化精品路线 填补新区个性化、品牌化商业市场空白 城市中高端人群专属的精品消费空间 高档消费场所代言者 形象定位 6 支撑点一 品牌 万科拥有22年的房地产开发经验中国房地产百强企业综合实力第一名品牌效应引发商业升值效应 联盟全球众多知