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房地产企业土地增值税清算实务讲义 前言 第一章 土地增值税清算管理 第一节 土地增值税纳税主体资格的确认 第二节 土地增值税的征税范围（应税、不征税、免税行为） 第三节 土地增值税的清算单位 第四节 土地增值税的清算条件及清算时应报送的资料 第二章 土地增值税的清算程序和计算方法第一节 土地增值税的清算程序第二节 清算前的准备工作第三节 清算项目收入的确认与计量（完工产品销售收入的确认、未 完工产品销售收入的确认、视同销售收入的确认、对外出租产品租金收入的确认）第四节 扣除项目的确认与计算（取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、开发费用）第五节 土地增值税的计算与申报第六节 土地增值税的会计核算 第三章 土地增值税优惠政策第一节 普通标准住宅的税收优惠（经济适用房、限价房、危改房）第二节 国家征用、收回房地产的税收优惠 第三节 个人转让房地产的税收优惠 第四节 企业兼并、投资联营的税收优惠第五节 合作建房的税收优惠 第三章 土地增值税的纳税筹划技巧第一节 开发产品定价技巧第二节 控制建造成本降低税负第三节 土地增值税纳税筹划的十大方法(上)第四节 土地增值税纳税筹划的十大方法(下) 第五章 土地增值税纳税筹划经典案例分析案例一 变转让土地使用权为以土地使用权投资案例二 增加美化小区环境的投入，达到免交土地增值税的效果案例三 买公司股权还是买在建项目案例四 项目分期开发降低土地增值税案例五 投资时机的最优选择案例六 土地使用权转让方式的选择案例七 企业搬迁的纳税筹划附录 有关土地增值税的重要法规附录A 国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作的意见附录B 中华人民共和国土地增值税暂行条例附录C 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则附录D 财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 财税字048号附录E 财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知 财税2l号附录F 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发187号附录G 北京市房地产开发企业土地增值税清算管理办法 京地税地92号附录H 土地增值税清算鉴证业务准则 国税发132号附录I 《土地增值税清算鉴证业务准则》指南 中税协发016号 第三章 土地增值税优惠政策 第一节 普通标准住宅的税收优惠 1.2.4 普通标准住宅核算情况的确认 在此应注意的是，按照《条例》规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。在计征土地增值税时，应将享受此免税规定的项目与其他征税项目分开来计税，不应将两者混在一起计税。例如，有的房地产开发公司既搞普通标准住宅建设，又搞高级别墅、写字楼等建设，在计税时应将二者分开，防止纳税人利用税收优惠政策，人为地扩大核算对象。以达到少缴税的目的等行为。 1.2.5 选择哪种清算单位作为纳税申报的计税单位 清算单位的标准有多种，基于不同的目的，可以选择不同的清算单位。下面我们介绍两个应该引起重视的问题。 （1）配套设施扣除项目审核应选择的清算单位。配套设施所发生的成本费用，能否作为土地增值税清算的扣除项目，关键是看该项目配套设施是否改变用途。这时，就应该选择单位工程作为清算单位。 如：某开发项目的公共配套设施面积12,000平方米，用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。 上述各单位工程，如果都是作为公共配套设施使用，所对应的开发成本费用，就可以作为土地增值税清算的扣除项目。如果改变了用途，就不属于公共配套设施，其对应的开发成本费用，就不能作为土地增值税清算的扣除项目。比如，游泳馆4000平方米改为出租经营，再如车库改为经营收费。 （2）纳税申报为目的，应选择的清算单位。为了能够正常地进行纳税申报，应分两步选择清算单位。 第一步，按项目所在地选择清算单位。在同一清算期的所有的清算项目，按项目所在地不同，换句话说，就是有多个项目所在地分成多个清算项目。就应对同一所在地项目，按开发期确认清算单位，没有分期开发的所在地项目，就是一个独立的清算单位；分期开发的，就应以每一个分期开发的项目作为独立的清算单位。 如果某个项目没有普通标准住宅，按上述方法选择的清算单位，就可以作为计税的清算单位。如果某个项目中有普通标准住宅，就要进行第二步选择。 第二步，按普通标准住宅和非普通标准住宅的其他商品房选择清算单位。对独立开发的项目和分期开发的某个项目，如果当中有普通标准住宅，又有非普通标准住宅的其他商品房的，就应该分别以普通标准住宅和非普通标准住宅的其他商品房作为清算单