老旧小区综合整治实践和存在问题的思考和建议.docVIP

老旧小区综合整治实践及存在问题的思考和建议 王锋 1，赵亮 1 ，张红建 2 （ 1.水利部机关服务局，北京 100053； 2.黄河小浪底水资源投资有限公司，河南 郑州 471000 ） 摘 要： 为贯彻落实国家防震减灾、节能减排相关工作要求， 2014-2016 年笔者所在单位组织实施 完成了近 18 万平方米老旧小区的综合整治工作，极大改善了老旧小区居住环境，消除了安全隐患， 得到了住户的高度拥护和充分肯定。同时，在综合整治实施过程中也发现存在后续管理不能及时跟进、整治成果不能很好保持等问题。为更好的推进此项工作，笔者将本单位老旧小区综合整治具体实施情况及存在的问题进行总结和分析，提出思考和建议，希望对全国老旧小区综合整治工作提供一定的经验和借鉴。 随着国家经济建设不断发展， 城市建设及人民生活水平不断提高， 然而老旧小区建设标准不高、 设备设施落后、功能配套不全、缺乏长效管理机制等问题日益突出。为完善城市功能，切实改善民 生，北京市于 2012 年起组织实施老旧小区综合整治， 2013 年笔者单位所属的中央国家机关老旧小 区综合整治工作也全面启动。 2014-2016 年间，笔者所在单位累计完成近 18 万平方米老旧小区的综 合整治。为更好的推进此项工作，笔者将本单位老旧小区综合具体实施情况及存在的问题进行总结和分析，提出思考和建议，希望对全国老旧小区综合整治提供一定的经验和借鉴。 一、老旧小区存在的主要问题及特点 老旧小区是一个描述性的概念，反映的是小区的新旧状况。 “十二五”期间，北京市和中央国 家机关进行综合整治的老旧小区主要指 1990 年以前建成的居住小区，其主体是享受国家房改优惠 政策的售后公房和未售公房，其产权关系、管理方式等方面与目前的商品住宅小区有所不同，主要存在以下问题及特点： （一）房屋老化严重 由于建成时间早，随着房屋使用时间的增加，老旧小区普遍存在维护结构保温性能差、渗水漏水多发；给排水、供暖管道锈蚀、堵塞；电梯、水泵、配电、消防等设备设施落后、老化；墙面、阳台、通廊钢窗等局部脱落、坠物；楼梯间、电梯厅等公共环境破旧、脏乱等建筑本身的问题，存在较大的火灾、坠物等安全隐患。 （二）配套设施不全 由于建设时期标准偏低、社会经济发展水平不高的原因，老旧小区普遍存在停车位不足、安防监控措施缺乏、绿化景观面积偏小、无障碍和养老服务设施缺乏等问题，有的小区还存在没有接入市政燃气和热力的情况。 （三）物业管理缺位 上世纪 90 年代以来，城镇住房制度改革逐步推进，老旧小区逐渐形成房改房、承租房、回迁 房、商品房等多种房屋产权形式共存的局面，形成了较为复杂的所有权结构，产权界定模糊不清， 有的产权单位已逐步灭失 [1] 。与此同时，与之配套的物业改革相对滞后，物业服务和收费标准无法统一，物业费收缴困难，造成老旧小区普遍缺乏必要的物业管理服务，缺少必要的维护维修，有的小区甚至处于无人管理的状态，这是造成老旧小区加速老化的主要原因。 老旧小区存在的上述问题具有以下特点： 一是具有普遍性。 各老旧小区普遍存在如房屋渗水漏水、 管网跑冒滴漏、 设备老化失效等问题。二是具有特殊性。由于某些特定原因，有些老旧小区存在的问题具有特殊性。如笔者单位的某 处房产，因历史原因于上世纪 50 年代建设在文物保护范围内，在和平门地区整体拆迁改造时未能列入改造范围，造成该楼不能接入燃气和使用燃油锅炉单独供暖的特殊情况。 三是具有累积性。由于缺乏必要的维护维修，在问题发生时如不能及时处理，随着时间推移，这些问题会逐年累积，危害性会逐渐增大。如墙面出现渗水漏水问题后，如果不能及时解决，经冬季雪水冻融后会产生墙面空鼓，继而造成脱落、坠物的严重问题。 四是问题的解决具有迫切性，由于存在问题的普遍性和累积性，老旧小区所面临的安全隐患日益严重，停暖、停水等突发情况多发，除了造成住户不便，也会产生不和谐的声音。 二、老旧小区综合整治的主要内容和效果 （一）综合整治主要内容 笔者所在单位管理的老旧小区约 20 万平方米，目前已累计完成近 18 万平方米，依据北京市和中央国家机关老旧小区综合整治政策，结合本单位老旧小区实际情况，主要进行以下具体内容的整治： 1、房屋本体改造，包括房屋结构加固；屋面防水、保温改造；外墙保温改造；外门窗改造； 楼栋、单元热计量等节能改造措施和外墙及公共区域粉刷；楼内给排水、供暖管线改造；公共照明 系统改造；补建门禁及访客对讲系统；更新维修电梯；生活供水系统改造等综合改造措施。 2、基础设施改造，包括雨污排水管道设施改造；供热管网设施改造；新建安防监控设施；锅 炉房、热交换设备设施改造；配套附属用房改造等。 3、环境整治改善，包括室外道路绿化照明等设施改造；非机动车停车设施改造；架空线缆和 空调规整；增设无障碍设施；增设