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买房绝对不上当 !揭秘售楼人员的 11 个销售技巧 一、土地使用年限 案例： 当有客户问：你们的土地使用年限多少年。 答： 40 年 回答的是实话，但是有可能这块地已经囤积了 10 年或 20 年，那么业主入住后就无法 享受到 40 年的土地年限了。土地期届满后，政府未规划此地，所有业主需要再一次支付土 地出让金， 土地的价格以当时地价计算（土地价是会波动的哦）。 这是大家容易忽略的一个 问题，很多人只关心土地是 “划拨 ”还是 “出让”，单单了解这一点不够。很多有眼光的开发商， 为了追求最大利益而囤积土地， 待可销售时， 土地使用年限已经过了很长时间了。 对于土地 使用年限，合同上有明确记录的，不要忽略。 二、别看沙盘，看设计规划图 案例： 问：你们小区会设计垃圾库吗？ 答：会。 如果凑巧， 垃圾库就修建在你们家楼下， 如果这样问， 售楼小姐绝对不会说就在你楼下 的。 如果你聪明多问：在哪里。售楼小姐会按照蓝图的位置告诉你准确位置（比如说在 20 号楼与 22 号楼之间），但绝对不会用手指着你楼下说是这里。销售房屋，沙盘模型做得很 漂亮，绿化多、楼间距大、景观美 …，虽然是按照一定比例做得，但是难免夸张。 因此， 沙盘只能够做为了解大概位置的参考， 不能完全信任， 要看就看设计规划图 （报 纸那么大张的，用蓝色墨水打印的那种），那时经过备案后定稿的，开发商会上面的尺寸、 物体修建，更改机会很小。 三、别看户型模型，看户型图及总平面图 案例： 问：这房屋有窗户吗 ? 答：有 的确每间房屋都有窗户，但是为什么采光不好，因为窗户开在狭小的采光井里。 模型很 漂亮，不要以为开了窗，采光就很好，拿起总平面图（一层楼每套房的布置）看看，你的窗 户前是对着外面的世界还是对着一面墙， 一般电梯公寓的次卧室、卫生间等会遇到这种情况。 四、 保温节能材料 案例： 问：你们的房屋采用保温节能材料了吗？ 答：严格按照国家标准采用新型保温节能材料。 保温节能材料种类太多了，有板材的、颗粒的， 不用想，都知道一整块保温板贴在外墙 上比颗粒材料的效果好得多。目前提倡建筑要使用保温节能材料，这样能大大地节约能源， 提高你的居住环境，一定要擦亮你的眼睛，那一些材料才能做到真正的节能。 五、 对办理产权证时间的约定 案例： 问：请问什么时候能办理产权证 答：交房后※※天办理，合同上有明确规定的，到期未办理，我们会承担责任的，您放 心。 售楼小姐说得头头是道，感觉无懈可击，但是同样有不清晰的地方。客户原意想问何时 能拿到产权证，而售楼小姐回答的是何时去办理， 无形中为开发商争取了时间。 办理产权的 速度从一定程度上表示了一个开发商的诚信度和实力， 开发商为突现优势，一般合同上约定 的办理产权的时间不会太长，但是为了更保险，需要销售人员为他们无形中争取更多的时间。 六、 办理产权证的手续费 案例： 问：产权证和土地证由你们办理吗？ 答：由我们办理，相关税、费你们出。 一般开发商会为业主代办两证，但是代办没说不收手续费阿，不要以为这 税、费”就只 是交给相关单位的费用，可能还有好几百代办手续费，呵呵，要问清楚啊！ 七、 物业管理费（主要针对电梯公寓） 案例： 问：物业管理费多少 答：0.6元/nf每月。 客户想，不贵啊，天，开发商算了还有你算的，电梯公寓单电梯的每月的运行费摊到业 主头上少不了 0.5元/nV,就6角，做得岀来吗？ 这个0.6是开发商为促销提出的第一年0.6元/耐？月，那么客户又要问了，那么一年之 后呢，售楼小姐会说：由你们业主委员会定啊，我们和现在的物业管理公司只签定了一年的 合同，到时候成立业主委员会有权利决定物业管理公司及物业管理费。对于这个冋答，客户 会以为占便宜了，但是实际操作起来会困难的，首先，业主委员会难成立，规定入住率达到 60%以上，召集三分之二以上的业主共同选举才有资格成立业主委员会，谁来发起成立？物 业符理公司？他们不会的；业主发起？谁又有那么多的时间和箱力？其次，业主物管公司和 业主委员会难以达成一致，炒了他吧！我也不多说了，看看新闻吧，物业管理公司难炒啊！ 八、 关于团购、内部认购期房等 开发商会想方设法的规避贵任，以“排号”、“借款”等方式对外认购住房筹集资金，那段 时间，开发商会以诱人的折扣吸引客户，对于认购期房，不受法律保护，最好不要购买。至 于想买低价房的投资者，应选择信誉好、实力雄厚、名牌大型楼盘，相对安全一些。 九、 关于其他一些费用 大部分开发商还是按照国家政策办事的，尽管有时候打点擦边球，国家要求不收取初装 费，开发商照办，但是不排除一些不按政策办的开发商。现在开发商加上这笔费用，有可能 是他们在开发那块地的时候国家没有制定该规定，他们己经向相关部门支付了这笔费用，那 么算了客户头上是少不了的；但是在规定出台