xx项目土地增值税清算审核工作底稿.docx

XX项目土地增值税清算审核工作底稿 一、 公司及项 目基本情况： 该房地产项目开发企业XXXXX，成立于XX年XX月XX日， 经营范围XXX，注册资本XXX??… （公司概况） 该公司于 XX 时间取得 XX 地块的土地使用 权，并与深圳市国土 资源和房产管理局签订《深圳市土地使用权 出让合同书》及《XX宗地 土 地使用 权转让合同书》， XX 开工， XX 取得《建设 用地规划许可证》、 预售许可证等… … （项目情况，含是否有本次清算之外 项目等与本次 清算项目清算相关的情况） 。 根据企 业提供的预售许可证、竣工测 量报告及销售明细表，该项 目土地面积XX平方米，建筑面积XX平方米，其中住宅XX，会所 XX，商铺XX，幼儿园XX。。。可售总面积XX，已销售XX平方米，其 中2005年11月1日之后销售面积XX??… 项目情况之一，项目面 积及销售情况）。 二、 销 售收入 审核： 销售收入包括 转让房地产的全部价款及有 关的经济收益。根据 该纳税人提供的 鉴证报告所示：该项目截止 XX 时间共销售面 积…… ，取得土地增值税应税收入 XX 元，其中包含 。。经审核，暂未 发现问题（或须调增 减 XX 元，经调整后土地增 值税应税收入为 XX 元），具体情况见附表 1 。 三、扣除项 目审 核： （一）取得土地使用 权所支付的金 额 取得土地使用 权所支付的金 额是指纳税人为取得地使用 权所支 付的地价款和按国家 统一规定交纳的有关 费用。根据该纳 税人提供的 鉴证报告所示，该项目取得土地使用权所支付的金额XX元。经审核 暂未发现问题（或页调增减XX元，经调整后，该项目取得土地使用 权所支付的金额为XX元），具体审核情况见附表2。 （二）房地产开发成本审核 房地产开发成本包括土地征用及拆迁 补偿费、前期工程费、建筑 安装工程费、基础设施费、公共配套设 施费和开发间接费用。 土地征用及拆迁 补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动 力安置费及有关地 上、地下附着物拆迁补偿 的净支出、安置动 迁用房 支出等。根据该纳 税人提供的 鉴证报告所示，该项目有关的土地征用 及拆迁补偿费XX元。经审核暂未发现问题（或须调增减XX元，经 调整后，该项目有关的土地征用及拆迁 补偿费XX元），具体审核情 况见附表 3。 前期工程 费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、 勘察、测绘、“ 三通一平 ”等支出。根据该纳 税人提供的 鉴证报告所示， 该项目的前期工程费XX元。经审核暂未发现问题（或页调增减XX 元，经调整后，该项目的前期工程费XX元），具体审核情况见附表 4。 建筑安装工程 费，是指以出包方式支付 给承包单位的建筑安装 工程费，以自营方式发生的建筑安装工程 费。根据该纳税人提供的鉴 证报告所示，该项目的建筑安装工程费XX元。经审核暂未发现问题 （或须调增减XX元，经调整后，该项目的建筑安装工程 费XX元）， 具体审核情况见附表 5。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、 排洪、通讯、照 明、环卫、绿 化等工程发生的支出。根据该纳 税人提供 的鉴证报告所示，该项目的基 础设施费 XX 元。经审 核暂未发现问题 （或须调增 减 XX 元，经调整后，该项目的基础设施费 XX 元），具体 审核情况见附表 6。 公共配套 设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套 设 施发生的支出。根据该纳 税人提供的 鉴证报告所示，该项目的公共配 套设施费 XX 元。经审 核暂未发现问题 （或须调增 减 XX 元，经调整 后，该项目的公共配套 设施费 XX 元），具体审核情况见附表 7。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项 目发生的费用，包 括工资、职工福利 费、折旧费、修理费、办 公费、水电费、劳动 保护费、 周转房摊销等。根据该纳 税人提供的 鉴证报告所示，该项目的开发间 接费用 XX 元。经审核暂未发现问题（或须调增 减 XX 元，经调整后， 该项目的开发间接费用 XX 元） ，具体审核情况见附表 8。 综上所述，该纳税人提供的 鉴证报告所示该项目的该项目房地产 开发成本 XX 元。经审 核，调整（调增或 调减）土地征用及拆迁补偿费 XX 元、前期工程费 XX 元、建筑安装工程费 XX 元、基础设 施费 XX 元、公共配套设 施费和开发间接费用 XX 元，合计调增（或调减）开发 成本 XX 元，经调整后，该项目的开发成本 XX 元。 （三）房地产开发费用审核 房地产开发费用是指与房地 产开发项目有关的 销售费用、管理费 用、财务费用。该 公司提供了（或不能提供）财务费 用中有关 该项目的 利息支出的金融机构 证明等凭 证，符合（或不符合）据实扣除的 规定。 根据该纳税人提供的 鉴证报 告所示，该项目有关的的利息 费用