考题大全：1998年房地产估价师房地产估价理论与方法考试真题及答案.docVIP

PAGE PAGE 1 1998年房地产估价师房地产估价理论与方法考试真题及答案 一、单项选择题 每题的备选答案中只有1个最符合题意。 1 某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为( )。 （A）市场不景气 （B）该别墅区的环境条件变差 （C）该别墅区的单位开发成本降低 （D）开发商获得满意的利润即可 2 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9%，若该类房地产的资本化率为10.8%，则自有资本要求的年收益率为( )%。 （A）15.0 （B）15.7 （C）12.6 （D）11.6 3 选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于( )。 （A）同一地 （B）同一城市 （C）同一供求范围内的类似地 （D）A或C 4 某建筑物，政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年限N与该建筑物的经过年数t、尚可使用年数n之间的关系为( )。 （A）N=t+n （B）N＜t+n （C）N＞t+n （D）A、B、C都可能 5 房地产价格实质上是房地产( )的价格。 （A）开发成本 （B）权益 （C）物质实体 （D）B和C 6 甲土地的单价2100元/m2，建筑容积率为7，乙土地的单价1500元/m2，建筑容积率为( )。5，该两块土地的总价相比( )。 （A）甲的等于乙的 （B）甲的高于乙的 （C）甲的低于乙的 （D）难以判断 7 用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价值的( )。 （A）收回 （B）摊销 （C）减损 （D）补偿 8 某宗房地产，其建筑物的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为50%，土地单价为2500元/m2，则其楼面地价为( )元/m2。 （A）500 （B）2500 （C）1000 （D）1250 9 房地产开发成本的增加( )房地产的价格。 （A）必定提高 （B）必定降低 （C）不一定提高 （D）不一定降低 10 路线价法估价的第二个步骤应为( )。 （A）设定标准深度 （B）求取路线价 （C）编制深度百分率表 （D）划分路线价区段 11 房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为( )。 （A）四类 （B）五类 （C）六类 （D）七类 12 新建建筑物价格=( )+建造建筑物费用+正常利税。 （A）征地费 （B）拆迁安置补偿费 （C）地价款 （D）零 13 某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/m2。按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为( )元/m2。 （A）2390 （B）2410 （C）2430 （D）2450 14 某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为( )%。 （A）76 （B）80 （C）1 （D）84 15 甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/m2，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元/m2，资本化率均为8%，实际上甲房地产的价格( )乙房地产的价格。 （A）高于 （B）低于 （C）等于 （D）B或C 16 某宗房地产采用三种估价方法得出的结果分别为820万元、850万元和900万元，若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2，则该宗房地产的最终评估价格为( )万元。 （A）850 （B）845 （C）869 （D）857 17 假设开发法中预期开发后的楼价不可用( )求取。 （A）市场比较法 （B）收益法 （C）成本法 （D）长期趋势法 18 一宗土地用假设开发法评估其价格：在商业用途下的估算结果为800万元，在居住用途下的估算结果为1000万元。城市规划规定既可作商业用途也可作居住用途，则该宗土，地的评估价格应为( )万元。 （A）800 （B）1000 （C）900 （D）1800 19 采用( )求取的年折旧额每年递减。 （A）成新折扣法 （B）偿债基金折旧法 （C）年数合计法 （D）直线折旧法 20 按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为( )。 （A）可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2% （B）可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2% （C）可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04% （D）可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04% 21 估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1