以租代售相关政策、案例[整理].pdfVIP

一、概念 2017 年7 月，住建部等九部委联合印发 《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁 市场的通知》，提出在大中城市加快发展住房租赁市场，租购并举是健全房地产市场的重 要举措。于是，以租代售的销售模式再次走进人们视野。 所谓的以租代售方式就是将空置的商品房进行出租，并与租房者签订一个合同，在合同期 内买所租的房，开发商即以租房时的价格卖给租房者，而租房者在租房期内所交的房租， 可以抵冲部分购房款，待租房者付清所有房款后，便获得该房的全部房产权;如果租房者在 合同期限内不购房，则作退租处理，先期交纳的租金可以作为房产开发商收取的房租。 二、自持商品房 “以租代售”模式被政府叫停 所谓 “自持商品房”，即开发商自持住房面积，并将其作为租赁住房用以出租。也就是说， 这类房屋只能用来出租，不得用以销售和转让。 （1）天津 2018 年7 月18 日，天津市国土资源和房屋管理局发布《关于加强企业自持租赁住房管理 的通知》。主要有五条要点:第一，企业自持租赁住房应以租赁方式自持经营，不得销售， 不得分割转让、分割抵押。第二，自持租赁住房持有年限与土地出让年限一致，对外出租 单次租期不得超过10 年。第三，自持租赁住房应以中小套型为主，优化房型设计，鼓励采 用符合市场需求的住房套型。第四，企业自持租赁住房应纳入天津市房屋租赁信息服务与 监管平台管理。第五，企业对自持租赁住房的租赁实行市场化机制，全部公开对外租赁， 租金价格由租赁双方按照市场水平协商确定。 （2 ）杭州 2018 年7 月17 日，杭州发布了《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知》， 规定 “通过竞自持比例所取得的涉宅用地上全部为住宅”。同时， 《通知》还规定，自持 商品房的单次租期不得超过10 年，单次收取租金的期限不得超过1 年。租赁价格一经确定， 1 年内不得随意上调。不难看出，此次新规主要打击的是开发商 “以租代售”、变相销售 租赁住房的行为，进一步保障承租者的权益，避免租客 “房财两失”的现象出现。 （3 ）南京 2018 年7 月17 日，南京方面也公布了最新的土地政策：取消土地拍卖环节 “现房销售” 要求，同时全面推行 “竞自持面积”。具体来看，当土地达到竞拍的最高限价时，将改为 竞拍所建保障性住房的面积，每次加价200 平米，最多的竞拍单位获得该地块。换句话说， 开发商竞拍的房源可自由支配，不用再无偿移交给政府，不过房子只能用来出租，不能销 售，目的就是为了增加租赁的面积。 三、商住房以 “以租代售”模式规避限购政策，被住建委叫停（以北京某项目为例） 以北京区的珠江四季悦城项目为例，该项目系商业用房，50 年产权。2016 年5 月，通 州区开始限购商住房，按照商住限购规则，这类商住楼盘只能卖给企业，开发商不能将该 楼盘的房屋销售给个人。 此项目开发公司为了规避相关政策，在2016 年6 月至2017 年3 月期间，与多名个人 签订 《租赁协议》、 《租赁协议之补充协议》，将部分办公用房 “以租代售”，并收取房 屋价款一半 “租赁押金”及部分 “租金”。协议中 “出租人”就是开发商， “承租人” 是实际上的购房人。开发商还向购房人表示，一旦几年后通州商住限购取消，房子便可以 给购房人过户办房产证。开发商还与购房人签订了一份“补充协议”，开发商同意在购房 人获得购房资格后，按约定的价格优先购买房屋。 2017 年5 月3 日，北京市住建委在其官网曝光了该开发公司“商改住”、 “以租代售” 的情况，并对该公司作出了相应处罚。与开发公司签订 《租赁协议》的一些 “租户”起诉 至通州区法院，要求开发公司退还房款。经通州法院调解，开发公司最终与 “承租人”达 成一致意见，即解除 《租赁协议》，某开发公司限期退还 “承租人”相应 “租赁押金” 及 “租金”。 （1）开发商冒险以“以租代售”模式规避限购政策原因： 1、目前来看， “以租代售”确实是当前限购限价政策的一个擦边球，它打着租赁的旗号， 并没有违反限购、限价、公证摇号的政策。但它也不是是纯粹的租赁，它又要求按房款 金额一次性支付，且未来会备案及过户给租赁者。正是这种 “擦边球”，给了少数房企 “以身试法”的胆量。 2、限价政策。因为政府主管部门给予的指导价与该楼盘的心理价位想去甚远，才导致了部 分开发商 “铤而走险”。 3、开发商对利润预期比较高。 （2 ）消费者购买此类房产的弊端： 1、开发商的定价是随意的，价格可能会比限价情况下其他正常公证摇号的楼盘，价格高出 50%－100%。 2、开发商一定会要求购房者一次性支付10 年、20 年的租