地产公司与物业公司相关的管理规范指引.docxVIP

地产公司与物业公司相关的管理规范指引 一、 专业术语定义 1、 前期物业介入是指项目立项后至项目集中入伙前，物业公司参与项目的规划设计和建设 等物业咨询服务，并依据合同提供销售、施工等阶段的清洁 /保洁和安保等服务的过程； 2、 前期物业管理是指从项目集中入伙之日起，至业主、业主大会选聘物业管理公司之前， 由地产开发公司委托物业公司实施的物业管理； 3、 前期物业开办费是指在项目集中入伙前，物业公司为实现新项目的正常物业管理而产生 的人员储备、办公设施购置、办公用房装修、工具材料采购、员工生活设施完善、 VI标识 制作等费用（不含酬金和利润）； 4、 物业交接验收是指由地产公司牵头组织各相关专业部门、物业公司、施工单位共同参与 的，对项目主体结构安全和满足使用功能为主要内容的验收过程； 物业公司代表全体业主参 与验收，验收合格后移交给物业公司，此过程一般要求在集中入住前 60日完成； 5、 集中交付是指地产公司和物业公司联合办公按照预定的现场交付方案和流程对业主进行 身份审查，为具备入住资格的客户办理协议签署、 费用结算、发放住宅两书及房屋验收、客 户资料的收集等相关手续。#郑州鼎国物顾问#编辑整理 二、 物业与地产之间存在的关系及处理原则 1、 物业公司与地产公司之间应本着有利于赢得客户的满意、有利于提升骏景地产品牌和促 进地产销售，合理确定物业和地产因产品属性不同而带来交叉环节工作的责权， 理顺在业务 和经营方面的相互关系，建立规范、高效的协同机制； 2、 在公司管控关系上，地产公司作为物业公司的投资方，应履行对所属物业公司的经营活 动进行指导、管理、监督、考核的职能，确保其经营活动与地产公司战略目标相一致，不断 提高其管理服务水平， 并实现经营良性循环； 物业公司有义务承担相应的工作责任， 配合地 产相关业务活动的开展。地产公司对物业公司经营绩效的考核办法以年初签订的 〈〈经营管理 责任书》，年末考核兑现的形式体现； 3、 在业务关系上，物业公司与地产公司之间应建立清晰的业务流程，明确双方责、权、利， 在此基础上理顺双方的人、财、 物关系，以确保物业的良性经营；作为两个独立经营的经济 实体，在具体管理项目上，地产与物业之间应以契约形式明确委托与被委托关系。 三、 前期物业管理介入和前期物业管理方案 1、 前期物业管理介入可行性分析：一般在地产项目立项前，由物业公司负责对当地的物业 管理政策法规、劳动用工、物管市场成熟度、竞争（领先）楼盘、项目基本情况及项目客户 定位特征等情况进行充分调研， 并对照〈〈公司物业服务标准》 和市场价值的差异程度，判断 物业管理在此市场中进入的可行性，并对未来物业经营状况进行合理预测。 2、 前期物业管理方案：在项目正式完成营销推广方案前，需要确定物业管理方案，它是物 业公司对物业管理服务工作的全面策划， 同时也作为地产与物业签订委托管理合同的重要依 据。物业管理方案中应包含管理模式、服务内容、管理服务标准、内部管理机制、品质控制 方法、管理费测算等内容，该方案和物业管理费测算经地产公司审批后采用。 四、 物业管理费测算 1、物业管理方案中应详列物业管理费的测算依据， 并充分考虑地产销售需要的配合和物业 管理处的收支平衡；管理费的测算应参照当地行业水平和政府限价， 结合物业自身的经营成 本和地产的销售需要确定管理费收取标准，原则是至少保证项目入住两年后能实现收支平 衡，期间的差额由地产公司补贴，双方在确定方案后，纳入〈〈前期物业管理方案》中； 2、 对于定价亏损项目，须明确亏损责任承担方和分担方案报地产公司审批， 对于由于配合 地产销售需要等而产生的定价亏损，在对物业公司进行考核时可予以剔除； 3、 如涉及到“项目开办费”和”前期服务费”的核算 ，以及配套设施（会所、卖场等）管 理、经营事宜，物业公司应与地产公司协商确定后另行签订委托协议； 4、 两年后若因物业管理费低而仍不能持平，物业公司需报业主委员会商议提价事宜。 五、 〈〈物业前期管理委托合同》的签订 1、 按照相关法律法规要求，地产公司在正式销售前，必须与物业公司签订〈〈物业管理委托 合同》，合同可参照本指引的示范文本，由物业公司起草，地产确定后签署。合同中需要明 确委托管理事项、委托管理期限、双方权利义务、物业管理服务标准、物业管理服务费用、 维修基金的管理、管理用房和商业用房、空置房管理费、车库、会所等配套设施管理等； 2、 地产公司在于客户签订〈〈商品房预售合同》时应同时要求客户签订〈〈前期物业管理服务 协议》，该协议自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的〈〈物业管理合同》生 效时止，内容包括：双方的权利和义务、物业管理服务内容和责任、物业管理服务质量标准、 物业管理服务费用、有偿服务费用、代收代缴收费服务、维修基金