电瓷厂项目可行性研究报告.docx

TOC \o 1-5 \h \z 一、 项目概述 3 （一） 基本数据 3 （二） 项目背景 3 （三） 地理位臵 3 （四） 周边环境 4 （五） 宗地现状 5 （六） 市场调研的基本结论 5 （七） 项目基本发展模式 6 （八） 产权转让、发展方式及股权架构 7 （九） 财务评价的基本结论 7 （十）风险分析的基本结论及应变措施 8 二、 市场调查 8 （一） 阳江市经济现状与房地产业发展特点 8 （二） 项目所在区域市场情况 13 （三） 电瓷厂项目可比楼盘调查分析 17 （四） 电瓷厂二手市场调查 19 （五） 同类住宅平均建筑成本 20 （六） 同类住宅平均销售单价 20 三、 发展规划和营销策划 20 （一） 基本数据 20 （二） 规划的要求与限制 21 （三） 发展方案的初步设想 21 （四） 计划发展期 22 （五） 电瓷厂项目的SWO分析 22 （六） 目标市场的确定和发展定位 24 （七） 销售速度预测 25 四、 发展成本 1 五、 财务评价 27 （一） 项目资金回收及还贷期限 27 （二） 项目投资利润测算 27 （三） 财务机会/风险分析及应对措施 28 （四） 财务评估结论 28 六、 项目风险分析 29 （一） 盈亏平衡分析 29 （二） 敏感性分析 29 （三） 不确定因素分析及应变措施 30 七、 结论和建议 32 （一） 基本结论 32 （二） 存在的问题 32 （三） 项目发展建议 33 电瓷厂项目可行性研究报告 （2009 年 12 月） 一、项目概述 （一） 基本数据 占地面积：48427.5 m2; 总建筑面积：预计121069平方米 容积率：预计2.5。 （二） 项目背景 1、项目背景 电瓷厂地块位于江城中心老城区北环路，周边道路交通便利， 我司就 该项目在阳江市规划局了解到地块建筑容积率预计在 2.5左右，暂时没有其 他规划的限制。 （三） 地理位置 地块北侧面向新江花园住宅楼，东临华坚宾馆， 西侧，南侧面向北山公 园，有部份底商及自建房在北环路靠近项目挡在外侧，项目部份商铺不属一 线街铺。 从江城区宏观地理位臵看，该地块位于江城区中心，距传统的商业居住 区约5-8分钟车程，东侧隔二条街即可到石湾南路，南边是传统的老城区繁 华区域一一新华北路、人民广场。 （四）周边环境 1、 交通状况 该地块南侧紧临北环路，西侧由梅花路连通广州的东西交通大动脉东风 路，东有了岗路接驳西平南路、广州大道、环市路和城市交通新干线的内环 路，道路四通八达；在中山一路、东风路在距本项目 50米之内设有超过30 条公交线，锦城花园西侧是 2、30、106等多路公交车总站；在地块西、南 100米内有地铁杨箕站进出口，步行不会超过 5分钟。从地块到达市内主要 办公、商业的交通非常便利。 2、 配套设施 作为传统的高尚住宅区，本项目所处区域的商业、娱乐、教育、医疗等 生活配套设施完善。在项目步行 5分钟内的设施包括： 商业、市场：本项目附近有东峻百货、7-11连锁店等商业设施；杨箕村 肉菜市场、水均岗肉菜市场、东环肉菜市场等肉菜市场；天河城购物广场商 圈距本项目在一个地铁站和一个公共汽车站内。 餐饮：麦当劳、欣叶台湾餐厅等中西食肆； 教育：东山区以集中了大量优秀学校闻名，本地块周边即有锦城黄金幼 儿园、东方红幼儿园、锦城花园东风东小学低年级部、育才中学，稍远有东 风东小学高年级部、执信中学、广州市第七中学、培正中学、培正小学、广 铁一中等名牌学校，教育资源极其丰富。 娱乐：荷里活东、大上海夜总会、各类酒吧等娱乐设施； 医疗：广州空军医院、广州市十二人民医院等； 银行：工商银行、中国银行、建设银行、农业银行、上海浦东银行、广 州商业银行等银行。 3、 景观 地块南边是9层高的旧住宅楼以及内环路放射线（离地约 28米高），中 山路对面是天兴大厦及广铁新建的宿舍楼宇，两座楼宇皆为 33层高且体量 大，这个方向的视线不通畅且受高架路的影响比较大。西面是多层旧式宿舍 楼和兴建中的高层住宅，低层景观一般，高层可望繁华的城市景观。东南面 是锦城B5栋高层，景观和视线受到一定的限制和影响；东侧是小学，楼层 较低、建筑密度小，视线较宽广，且东侧远景为天河新区，景观条件不错； 北面是锦城A区小高层和内部规划用地，若采取一定的措施，如兴建内部花 园，在小高层顶部做绿化，中低层的景观会比较好。 本项目南面的内环路放射线对楼宇价值产生了较大的影响。因为内环路 的建设，锦城B5栋价格就从一手楼的9000多元/平方米锐减至二手楼7000 多元/平方米，跌幅逾2成，部分业主抛售该栋物业。最近，政府在高架路 两旁安装隔音屏，对改善噪音污染有一定帮助。 但总的来说，项目北向的景观会比南向好。 （五） 宗地现状