中融_大连琥珀湾项目尽调报告.docxVIP

中融国际信托有限公司 中融－大连琥珀湾项目 房地产股权投资集合资金信托计划 尽职调查报告 报告完成日期： 2011-4-21 ) 经办业务部门：中融国际信托有限公司 【金融市场】部 声明与保证 我们在此声明与保证：本报告是按照《中融国际信托有限公司信托业务尽职调查管理 制度》和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、 分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报 告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完 整性及所作判断的合理性负责。 直接调查人签字： 年 月 日 直接调查人签字： 年 月 日 调查人部门经理签字： 年 月 日 1 项目背景与交易结构概述 3 1.1项目背景 3 1.2交易结构概述 3 1.3信托产品交易要素 4 1.4本项目概况 4 2 融资人资信情况 12 2.1融资公司基本情况 12 2.2开发业绩 16 2.3融资人/实际控制人财务状况 15 2.4融资人银行贷款及对外担保情况 28 3 项目概况和建设情况 28 3.1项目基本情况 28 3.2项目建设条件 37 3.3项目建设实施进度 38 3.4项目的股权价值分析 25 3.5项目的施工方、设计公司、监理情况 39 4 项目市场情况 25 4.1项目投资环境 25 4.2大连市房地产市场 29 4.3项目分析及市场定位 33 4.4 项 目 SWOT 分 析 35 5 项目财务效益评估 37 5.1现金流量分析 37 5.2 敏感性分析 38 5.3 资金来源与运用表 39 5.4 投资计划与资金筹措表 40 5.5 项目销售收入预测 43 5.6 项目现金流量预测 45 5.7 项目利润分析和经济指标评价 44 5.8 销售率盈亏平衡点 45 5.9 本产品优势比较分析 46 6 信托方案与风险防范措施 47 6.1 交易结构安排及信托计划摘要 47 7 综合评价 50 1项目背景与交易结构概述 1.1项目背景 本项目的交易对手为大连百年城房地产开发有限公司（以下简称“百年地 产”）O百年地产通过收购股权的方式获得大连琥珀湾开发有限公司 （以下简称“琥 珀湾”或项目公司）100%的股权。项目公司目前正在开发的项目名称为：【琥珀湾 项目】,本项目共分A、B两个地块。其中A地块占地面积为：【约66 , 272平方 米】，总建筑面积【约98 , 200平方米】，包括地上建筑66 , 272平方米，地下建 筑32000平方米。本项目主要业态为独栋别墅、双拼别墅、花园洋房等高端住宅， 目前土地出让金已经缴纳完毕，获得了《国有土地使用权证》 、《建筑工程用地许可 证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，项目四证已经齐全，其中 A 区的四栋独栋别墅已经封顶，已经拿到预售许可证 ；B区的渔夫码头和套餐饮娱乐 公建部分已经基本完工，五证齐全。B地块占地面积约为26315.2平方米，主要拟 建项目为渔夫码头，包括配套餐饮娱乐等。 经济技术指标:总用地面积（平方米）I _ _ 『iii fi地上建筑面积（平方米）A 经济技术指标 : 总用地面积（平方米） I _ _ 『iii f i地上建筑面积（平方米） A地块 合计 66,200 26,300 92,500 : 1地下建筑面积（平方米） I I 32,401 7,701 1 40,101 \ r i容积率 i 1 1 1 0； - 1 1 ； 1 a : —: 1 1 ■ ； : i建筑密度 : : v 20% v 15% 1 - 1 S : 1 1 1建筑高度 1 1 : : 低层、多层结合 低层 1 : : ■ 1 a : 66,200 : 7,490 73,690 ； 本项目总投资预计为15.8亿元，截至2011年3月底，百年地产已经累计投 入约 5.5 亿元，其中土地费用约为 2.5 亿元。因公司经营策略和本项目后期建设的 需要，向我司提出融资需求。关于本项目，企业拟通过信托平台进行股权融资 3.5 亿元，其他通过销售回款解决。 1.2 本项目的信托结构简要描述 由中融信托发行预期规模为【 74000 】万元（分为【 74000 】万信托单位）的 信托计划，包括优先级份额【 35000 】万元（由中融信托公开募集） ，次级份额由 百年地产以其持有的项目公司约 98%的股权认购（股权价值约为 【39000 】万元）。 信托计划成立后，中融信托将优先级信托资金用于向项目公司增资，其中， 【200 】 万元计入注册资本， 【34800 】万元计入资本公积。增资完成后，项目公司的注册 资本为【 2200 】万元，资本公积变为【 73800 】万元。中融信托