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小区自治管理情况调研报告 一、刖曰 随着城市建设的发展， 城市居住小区已 日益成为城市居民集中居住、 生活的基本社 会单元。在这个社会单元中，是以居民的自 治管理为主，社区管理为辅的基本特征。小 区自治管理的好坏，不仅关系到每户居民的 切身利益，更关系到小区居民的主人意识、 社会意识和民主意识的建立和培养。 作为以 “市民社会”为基本特征的社会发展规律 和方向，市民组织的发展完善，是衡量一个 城市发展与否的极重要标准。 从这个意义上 说，小区自治管理的状况和能力不仅关系到 社会的和谐和稳定，也关系到城市发展水平 和政治文明的建设问题。作为首善之区的区, 不仅是全国最早开展社区建设的城区之一， 也是社区建设成效最好的城区之一，因此， 更应该努力关注这些来自社区的基本的社 会治理问题。 但就目前而言，我们城市小区的自治管 理还相当不完善，其突出地表现在以下方面： 业主大会发起组织机制缺乏。就区而言, 几乎没有一个小区召集过真正意义上的业 主大会和规范的书面业主大会。 业主委员会的工作机制和组织能力欠 缺。目前，区范围的小区中，绝大多数的小 区业主委员会都是名存实亡，不能正常的开 展工作和履行职责。 业主委员会作为业主大会的执行机构 和业主利益的代表者和维护者，其选举产生 和发起组织的程序，存在着明显的不公正、 不合理之处，使得业主对业主委员会不信任， 业主委员会难以有效开展工作。 涉及业主切身利益的收费问题、 帐目管 理问题，不透明、不公开，缺乏有效的业主 监督制度。 业主对自治管理缺乏热情与信心，加剧 了业主呈一盘散沙的状况，意见难统一、不 团结、不配合，使得业主自治实际处于被悬 置的状况。 以上这些问题的普遍存在，使得小区管 理水平长期在低水平徘徊，业主的合法权益 得不到有力保障，业主的社会参与热情受到 伤害，不满情绪却有增无减，不仅造成了小 区自治管理中普遍存在着的各种矛盾， 还造 成了小区公共设施和公共场地、绿地被不法 占用、改作他用和损毁，造成小区环境、形 象和质量指标的严重下滑。 二、问题产生的原因 目前，区城市建设速度较快，新建小区 比较多，新建小区的设计规划要求也比较高， 有比较完善的公共配套设施和公共场所、 绿 地等要求。同时，小区治安、防盗等安全管 理问题，公共设施和公共场所的使用问题， 以及小区里面摆摊设点经营问题， 也为小区 居民们普遍重视和关注， 并直接涉及小区业 主的切身利益。这些都对小区的管理提出了 更高的要求，使得小区的管理成为我们社会 管理中，尤其是城市管理的基本内容。小区 管理水平和状况，成为城市发展水平和城市 管理水平的重要标志。 纵观目前小区管理中普遍存在的自治 管理不完善，严重影响小区和谐稳定的诸多 问题，纵观其原因在于： 管理思路上，在对小区自治管理的关系 中，存在着强调以物业管理企业为核心，业 主自治管理机制为辅助的问题 首先，在由传统的房管理念发展为住宅 私有化后所出现的专业化、企业化、服务性 的物业管理模式过程中，人们并没有完全改 变物业“管理”的观念，而把现代物业管理 当成传统传统房管模式的延续。 从而在对小 区自治管理的模式设计上， 自觉不自觉地突 出了以物业管理为核心。 其次，在实践中，由于目前的小区业主 相对松散，彼此不熟，业主大会的召集机制 不完善，业主委员会工作机制和责任不明， 使得业主大会和业主委员会难以发挥积极 有效的作用。现实中，业主委员会的主要职 能就在于和物业管理企业签订物业管理合 同，而物业管理合同一旦签订后，物业管理 企业便成为小区管理的中心和主宰。 业主大 会由于难以召集，业主委员会也由于自身地 位和组织机制的松散， 且业主委员会的成员 又大多是兼职、义务工作，因而难以发挥其 有效的作用。相反，物业管理企业却往往利 用其完善的企业法律组织行为和较复杂的 背景，自觉不自觉地改变了其受广大业主聘 用，为广大业主服务的法律本质，反而成为 名副其实的广大业主的管理者。 再次，在广大业主和物业管理企业发生 纠纷的情况下，政府有关部门和司法部门也 都更多的从维护物业管理服务的延续性出 发考虑问题，而很少从尊重广大业主的意愿 和维护广大业主的选择性角度考虑问题。 业主委员会的选举和产生机制存在严 重不合理，不规范的现象 业主委员会的产生，既体现了对广大业 主基本权利的尊重和保障， 又直接决定着业 主委员会能否真实代表业主的根本利益， 在 维护广大业主权益过程中能否主动发挥作 用的问题。目前，业主委员会的产生机制或 是由房地产开发公司组织选举产生， 或是由 物业管理企业组织选举产生。由于房地产开 发公司和物业管理企业之间有着特殊的利 益关系，物业管理企业和广大业主之间是一 种选择和被选择的关系，因此，这两种业主 委员会的选举产生方式就难以将物业管理 企业的利益与业主的