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天润花园项目整体策划书 目录 一、市场背景 二、项目分析 三、项目定位 四、客源定位 五、产品建议 六、推案策略 七、广告策略 八、销售执行 九、公司简介 十、合作模式 一、市场背景 济南房产市场日趋规范， 整体处于上升态势， 在市场发展的过程中， 我司认为可分为两个阶 段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下： （一）九九年之前，被动销售的暴利阶段： 客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选 择范围小，客户购买存在一定盲目性。 开发商特征： 政府对开发公司的实力要求不严， 开发商实力良莠不齐， 受传统观念束缚严重， 不重视客源心理及市场发展特性，主观开发， 追求暴利， 无品牌意识， 对专业销售机构极度 排斥。 项目特征：产品形式单一（多层为主） ，缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征 （集中在千佛山周边） 。 销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有效的表现及宣传手法，不注 重品牌的培养和树立。 （二） 2000 年以后，振荡中走向规范的过渡阶段 客源特征： 客源层次广泛，需求多样化， 在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费 逐渐成为市场主力。 开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接受， 同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想， 开始注重客源需求， 逐渐向以产 定销的路线靠拢。 品牌