鑫阳地产商业地产定位业态规划与招商管理战略报告.pptVIP

骨骼肌肉：商业功能布局 何谓功能布局 功能布局准则 功能布局策略 功能布局方法 商业布局是商业规划工作的一 个具体实物形的体现 布局是定位的具体化和表征化 布局恰如排兵布阵，最是讲究 环境地理，布局侧重大格局的 功能配套与核心商业比例 好的布局不但必须适应项目定位和 市场需求，更富于效率和成本的性 价比控制 处理好项目定位和业态组合的点线 面之间的关系，全面均衡总体格局 上的空间营造和共享等等 功能 布局 神经脉络：交通组织动线 动线设计准则 内部与外部动线 组织动线策略 平面与立体动线 动线必须可以随时配合定位和 布局，没有绝对的标准和固定 的指标 交通组织动线是商业规划中非 常重要的一个层面，决定项目 日后的市场适应力 交通组织动线分为外部和内部的， 外部动线决定人流怎样进来，内部 动线决定人流怎样滞留 内部动线分平面动线和立体动线， 平面动线调节人流的流量，立体动 线调节人流流速 组织 动线 细胞组织：商铺布点开间 开间的依据 开间与总体布局 开间的策略 开间与租金平效 必须严格按照市场需求来设计 是商业布局的终极体现 配合交通组织动线 与项目的定价战略紧密关联 基本模组适应未来战略 灵活变动适应市场 涉及商铺总体平面布局 组织动线、立体交通、空间共享 涉及店铺层高、店面面宽以及进深 获取最高的租金承受空间 滞感区间满足最低的面积需求 研判面积与平效之间的合理取舍 商铺 开间 商业规划硬指标和建筑设计 1 商业地产建筑设 计不同于普通住 宅地产建筑设计 的关键在没有划 一固定的指标 2 商业地产规划的 硬指标因应不用 的相态和业态组 合具有不同的参 考值 3 指标参考值有时 与建筑设计硬指 标相矛盾，怎样 求得两种指标的 合理均衡？ 理性指标决定感性设计 理性的指标 感性的设计 感性常不计成本 创意是天马行空 感性的创意要在理性的指标面 前合理并和谐地妥协 建筑风格、轮廓、层高、平面 布局、电梯数量、照明、消防 以及后勤配套等均有明晰的套 用范围 不同商业地产项目因其定位和 商业模式各具千秋，但理性硬 指标却是有章可循万法归宗的 ? 组合、布局、动线、开间章法 ? 章法均属于硬指标，是理性的 ? 理性指标循商业定律总结归纳 所谓商业规划实际上就是要学会在理性和感性之间进行 一系列的合乎商业目标的取舍协调工作 不同行业业态的规划特点 不同的行业和专业区分相对应出 现不同的业态乃至业态的组合， 差异需要因应不同的商业规划来 匹配 ? 购物中心主题 专业化趋势的 把握 购物中心类 专业市场类 主题商场类 步行区街类 ? 专业市场零售 综合化趋势的 把握 ? 主题商场购物 中心综合化趋 势的把握 ? 社区商业氛围 复合化趋势的 把握 多种业态混合的规划特点 近年新建的商业地产项目都普遍 存在着多元化跨行业的多维发展 态势，多种业态混合存在的商业 项目比比皆是 ? 行业产业关联 ? 相关多元关联 关联混合 多元混合 挑战和机遇 多业态原则 ? 不相关多元业 态混合 ? 一方面是细分 ? 一方面是跨界 ? 区分主要业态 ? 厘定辅助业态 不同建筑形态的规划特点 商业物业常见的建筑形态：矩形、 正方形、回字形、凹字形、十字 形、 L 字形、 T 字形、线形、平行 线形、圆形、扇形、八卦形、簇 形、不规则形等等 ? 城市综合体和 购物中心适合 且效率最高 类正方形 线性组合形 类圆弧形 不规则形 ? 适用于邻里中 心和社区商业 以及区街商业 ? 利用率不高属 尽量避免的建 筑形态 ? 将主核心客户 商家合理布于 各不规则区 不同地域文化的规划特点 不同的地域与文化习惯需要因应 不同的规划，即便是项目定位极 其相似 ? 考虑地域气候 ? 考虑地域传统 不同地域 不同民俗 不同文化 不同层次 ? 民族特性 ? 风俗习惯 ? 不用地区文化 ? 东西方文化 ? 不同年龄层 ? 不同性别教育 商业规划的误区 D B C A 容易和一般的策划工 作混淆 容易被房地产开发的 建筑规划取代 商业布局与建筑平面 布局设计混淆 定位与经营商品品类 和经营环境档次混淆 运营管理 再好的规划蓝图也要付诸现实的可操作方法 商业运营 招商的成功就是痛苦运营的开始 1 市场无形之手拓展商机提升价值 2 无为而治的思维转化为有为而治 3 包括但不限于一系列的感性工作 4 商业运营的感性工作 以人为本善于变化贴身便捷 人性才能感动上帝 简单才能降低成本 保护商业生态环境 开业筹划 事件营销 行业组合规范 消费行为管理 品牌营销 宣推造势 物业管理 社区公关 商户关系管理 顾客关系管理 运营管理的开端：开业筹划 开业不是一个 时间点概念而 是时间段概念 重在时机选择 一套市场 营销手段 选择事 件营销 打基础 开业执 行策略 开业 规划 开业养商是关键 开业 1 年 2