房地产综合项目尽职调查清单最全.docxVIP

尽职调查前准备? ????不管在何种类型信用市场展业，作为一名理性投资人在作出决议之前，首要问题是处理信息不对称问题，于是尽职调查是必需采取手段。经过法律、商业、财务尽职调查，使投资人尽可能多地明确交易对手及项目方案设计中风险点和存在问题，为深入完善项目方案设计和投资条款细化落实打下基础。 ?? 从传统地产融资（债权投资）尽职调查步骤出发，系统梳理尽调中每一步实施关键点。本文为第一篇——《尽调前准备》 ? ?一、项目方案解构 ??1、项目类别（关键从融资结构、项目所处开发阶段等综合判定、所处地域位置、业态类型等） ??2、融资主体特点（融资主体通常为项目企业，是否为公众企业、是否为集团企业一员、经营特点等。如项目企业仅仅为融资工具，则要深度判定集团企业在项目交易结构中地位） ? 3、融资主体实际控制人情况（有可能穿透至集团层面） ??4、关键风控方法有哪些（集团信用担保、第三方确保担保、个人无限连带责任、房地产抵押、财务控制等） ??5、项目标还款起源是什么 ??6、交易主体（项目方案中全部交易主体，初步明确各方关键权责） ??7、交易结构中包含税费 ??二、尽调思绪及关键 ???在对项目方案和交易结构进行初步解构后，基础会形成尽调思绪，关键为此次尽调关键和拟采取手段。 ???三、资料清单 ??? 通常在去现场尽调之前，投资经理应该依据融资方已经提供材料、公开信息搜集到材料、此次尽调关键，列出资料清单，方便融资方准备提供，提升现场尽职调查效率。 ?? （一）融资主体 ??（1）工商税务登记信息（营业执照、组织结构代码证、税务登记证，新营业执照应该为三证合一，带二维码）。该部分信息能够经过“全国企业信息系统”查询获取。部分省市工商局网站查询到信息会愈加具体。 ??（2）项目企业章程、授权代表身份证复印件（法定代表人） ??（3）人员情况：实际控制人、关键领导人简历（法定代表人、董事长、总经理、常务副总经理、财务责任人）；人员分布情况（按学历、工作岗位职责、地域、年纪、性别等） ??（4）办公场所情况：场所面积、权属等 ??（5）企业关键资质、荣誉情况等，证书复印件????? ??（6）企业业务情况（领域、区域、过去、现在、未来） ??（7）享受税收等方面政策优惠文件 ??（8）开户银行、对应信用等级及授信额度、关键融资渠道、贷款卡卡号及密码 ??（9）近三年审计汇报（包含报表及附注）及最近一期财务报表，上年度末和最近一期财务报表末级科目余额表；近两年末银行对账单及调整表 ??（10）融资情况统计（融资主体、金融机构、期限、金额、利率、还本付息约定、担保方法），并提供借款协议；重大负债及或有负债情况说明 ??（11）税务情况：企业关键负担税种及税率、是否有税务负债；近三年所得税汇算清缴证实；近三年缴纳12月份增值税纳税申报表?? ??（12）企业关键制度：内控目录，财务资金管理制度；关键岗位提醒；人力资源制度。 ??（13）现金流估计表：要求融资主体提供从放款起始日开始，到融资到期日期间现金流估计表。并提供具体假设前提，方便现场和财务经理沟通 ??（二）项目情况 ??关键确保其正当合规性，不存在已经有或潜在瑕疵；了解工程建设情况，核实投入情况，方便为现金流估计表服务。 ??1、项目情况概览：包含但不限于项目定位、开发计划、投资概算等。提供立项文件;假如项目为收购，则提供收款协议及款项支付凭证。 ??2、土地是否正当拥有及没有欠费：土地出让协议、土地使用权证及土地相关费用交纳凭证，若还未签署协议并缴纳费用，则提供土地中标文件。 ??3、五证是否齐全：土地证、建设用地计划许可证及附件、建设工程计划许可证及附件、建设工程施工许可证及附件、商品房预售许可证 ??4、其它正当性证件及审批手续 ??5、项目建设进度计划表、监理月报、工程进展明细 ? 6、项目资金使用情况：投资估算及分项投入情况、资金起源、后续资金需求计划、项目所签署全部协议及协议项下支付情况 ??7、房屋销售及出租计划 ??8、抵押物情况:清单及评定汇报 ??（三）母企业相关材料 ??此处母企业不限于项目企业股东，而是其实际控制人，依据项目交易结构判定。 ??1、母企业工商材料 ??2、母企业历史沿革、业务板块（房地产业务板块请提供已开发、在开发及待开发项目情况表） ??3、母企业公开资信情况：如行业地位及排名 ??4、母企业关键控制人简历及身份证复印件 ??5、项目企业在母企业中地位和母企业所在集团股权结构图 ??6、母企业对房地产业务板块管理制度及对项目企业管理情况 ??7、母企业融资情况及融资渠道建设情况 ??8、合并口径及母企业近三年审计汇报（包含报表及附注）及最近一期财务报表