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亲如一家人 ——业主委员会和物管公司关系初探 海南珠江物业酒店管理有限公司 吴建社 陈 兵 随着物管法规的逐步完善和业主自治意识的不断提高， 业主委员会已成为物业管理中一个不可或缺的重要主体。一方面业主委员会不成 立，许多业主会认为物管单位得不到有效监督，物管行为难以规范；而已经成立业委会的小区，常因部分业主委员自身行为不规范，造成物管单位或其他业主利益受到损害，具体表现在四方面： 一是少数业委会把自身看作是一个营利性机构，向物管单位狮子大 开口，索要高额的活动经费和个人津贴，甚至想无偿经营部分物管项目，达不到目的便百般阻挠物管单位的正常工作；二是少数业委会违反有关法规，在选聘物管单位、使用大修基金等重大事项时，不征求广大业主的意见便擅自决定，损害其他业主利益；三是组织召开业主大会不规范，不按规定和《业委会章程》运作；四是业委会成员素质良莠不齐，部分业委会委员不熟悉物管法规和物管业务，经常做出违反法规的行为，提出不切实际的要求，个别委员的道德品质低下，常借代业主维权之名，行假公济私之实，向物管单位索要财物，不缴纳水电费和其它物管费用等。 在有关法规不配套、物管各方的责、权、利关系没有得到有效规范 的情况下，如何处理好与业委会的关系， 成为许多物管企业的一个难题， 本文结合一线管理处的实际经验谈些看法。 扶正祛邪，争做维权急先锋 尽管业委会成员素质良莠不齐，但大部分业委会成员是好的，作为物管企业，只要自身守法经营，在履行物管委托合同约定的基础上，愿意为业主提供实实在在的服务， 少数别有用心者的行为也会受到无形的约束，因此做好服务工作是第一位的， 物管公司应同广大业主坦诚相待，主动维护业主的各项合法权益，做好业主维权的代言人。 首先，要将发展商在施工设计阶段的遗留问题进行专业分析汇总，并充分曝光， 使广大业主明白所处物业诸多先天不足的真实原因和发展商为促销，对物业管理所做出的“假、大、空”等无效承诺的危害性，使广大业主的怨气的强火力点找准方向而不要转稼到物业管理身上。 比如 高档住宅公寓楼宇在物业管理公司接管后陆续发现的电梯以旧代新、 以次充正，发电机组功率过小，天顶等公共区域面积被承诺出售和私人占有等现象。 其次，要成为维护广大业主权益的专业顾问。对各类侵权行为要向广大业主提供专业的分析和对策研讨，使广大业主能够明白事由原委，进而运用法律手段讨回公道，比如，公共维修基金的计提和转交，房屋产权面积所担负的公共分摊面积内容和系数， 房屋建筑质量鉴定标准等情况的全部掌握和追查。 最后，要敢于挺身而出、仗义执言，就发展商的诸多不到位或侵权行为，做为业主代表的鉴证人和协调人，出面召集发展商和业主见面展开建设性的对话，逐步解决实际问题。充分体现物业公司处理纠纷杂症的灵活变通能力和维权急先锋的正义感，同广大业主共进退、心连心。 丑话说在前 诚信到永远 物管公司要服务也要赢利。如何良性运营、优质服务，对物管公司来说，必须准确界定服务范围和服务内容，收取相应报酬。一方面要明确物业管理的法律义务范围，另一方面要注意规避风险。不能过度强调一体化管理、全方位服务，而使物管公司大包大揽，即使代收代缴水、电、气费也往往被投诉； 不能不切实地的作出诸如社区不发生汽车丢失、不发生人身安全事故，不发生重大刑事案件等承诺，以避免不断发生的物业管理公司被起诉，被要求各类赔偿，包括汽车被盗、财物失窃等。物业管理公司不是“小政府包社会”，同业委会之间签约时应该丑话说在前。对收费价格构成以下的服务事项， 应量力而行， 否则只会“费力不讨好”，背离经营获利的初衷，破坏诚信服务的美名。 全程引导业主委员会规范运作 业主委员会是代表全体业主的的合法权益，遵照业主大会的决议、决定和业主委员会章程，对所属物业区域实施自治管理的组织。其在物业管理诸方关系中，具有“双刃剑”的作用。一方面它可促进专业物业管理服务的提供，促使广大业主遵守业主公约、物业管理法律法规和小区重大维修工程的实施等；另一方面，因其自身运作管理混乱，亦可严重影响小区物业管理工作或严重侵害业主合法权益。因此，在拟请房产行政主管部门对其动向加强监督控制外， 物业公司更多的要从其组织诞生时起，就必须全程关注、全程辅导、全程渗透、全程把握。配合市房产行政主管部门将一批热心本物业区域的公益事业，责任心强、道德品质高、模范遵守本物业区域的物业管理规章制度的业主选进业主委员会，并持续加强日常同其的亲情沟通和交流，正面的宣传和思想统战工作，使其“潜移默化，耳濡目染，近朱者赤”。通过持续的接触感化和潜意识引 导，使业委会成员同物业管理公司之间血肉之亲不可分。从而借助业委 会社团法人组织形式， 达到教育并督促全体业主及使用人遵守物业管理 法律政策服从物业管理单位的正当管理，按时交纳物业管理费、维修养 护费、水电费等有关费用和督促对危害