大连律协房建委房地产综合项目并购之法律尽职调查操作指引.docx

大连市律师协会房地产和建设工程法律专业委员会 房地产项目并购之法律尽职调查律师业务操作指导（初稿） 1.序言 1.1房地产项目并购尽职调查和通常性法律尽职调查相比，在调查对象、调查事项、关键风险点等方面有较强专业性特点。为规范并购过程中操作程序，帮助律师发觉、判定、评定项目风险，为交易结构设计、协议条款设定提供基础依据，特依据相关法律、法规、规范性文件要求及行业公认律师执业准则，制订本指导。 1.2本指导由大连市律师协会房地产和建设工程法律专业委员会制订，用于大连市律师协会注册会员律师在房地产项目并购尽职调查过程中执业行为之参考。 2.房地产项目并购之法律尽职调查应该遵照标准 2.1独立性标准 律师进行调查时，应该保持执业独立性，既不受委托人意志左右，也不受其它中介机构干预，在不损害委托人正当权益前提下，独立决定办理法律事务内容、方法和程序，独立出具法律意见书。? 2.2勤勉尽责、合理审慎标准 以事实为依据，依据相关法律要求进行分析和判定。对于在法律尽职调查过程中经过专业知识和专业判定应该发觉或实际发觉问题，即便有委托方或被调查人承诺和确保，律师仍应勤勉尽责地进行独立核查、判定。??? 2.3全方面、深入和现场调查标准 调查时重视调查内容和调查材料全方面性，不仅要对相关文件资料进行详尽审核，还应该和相关当事人、政府部门、中介机构等进行沟通及了解，必需时应从第三方另行调取或查对关键资料。对发觉疑点问题或风险问题应穷尽可能地向纵深进行，直到问题清楚展现。 对重大权属证件、重大资产调查，不能仅依靠于书面审查，必需时应该亲自到发证部门、资产（存放）现场查看、核实。 2.4在区分对待基础上确定关键调查方向标准 依据项目情况、企业性质、发展时期、管理水平、股东资信能力、风险点等，制订不一样调查事项或调查程度，确定关键风险点和关键调查事项。律师要明确在进行尽职调查过程中什么层次资料和消息是关键。“披露全部可能存在重大风险”是一条关键披露标准。 2.5保密性标准 律师应该严格遵守律师执业道德和执业规范，对调查中知晓商业秘密、交易各方信息严格保密，并不得利用所知悉商业秘密为律师本人、律师事务所及非委托方任何第三方谋取利益。 3.股权并购方法下尽职调查 3.1股权并购定义 股权并购是指投资者作为并购方经过和目标企业股东进行相关目标企业股东权益交易，使投资者成为目标企业控股股东投资行为。交易标是目标企业股权，交易对方是目标企业股东。 3.2股权并购具体操作方法 包含但不限于： 3.2.1股权受让 投资者经过向目标企业股东购置股权方法，使自己成为目标企业控股股东，从而实现对目标企业名下地产项目标开发建设权利。 3.2.2增资扩股 投资者经过向目标企业出资增加注册资本，从而成为目标企业新股东。 3.2.3企业合并 投资者本身或子企业经过和目标企业合并，从而取得目标企业控制权。 3.3股权并购方法下尽职调查基础要求 调查关键为拟收购项目情况、目标企业债权债务情况及目标股权情况。以下列举之调查内容，具体调查者依据项目本身特征，结合目标企业性质、成立时间长短、内部治理结构健全程度、项目本身缺点等情况进行对应取舍或添加。 3.4股权并购方法下尽职调查关键内容 3.4.1 目标企业设置和存续、经营情况调查 3.4.1.1主体资格、并购授权和同意审查 　 包含：企业设置审批、申请文件及登记文档、营业执照、验资证实（汇报），企业登记事项，历次变更、变动情况正当合规性（尤其是股权变更情况），合并、分立、变更及重大改组、重大投资行为，年审情况及是否有影响目标企业正当存续重大法律障碍（如吊销、注销），目标企业经营中依法应取得资质、认证、尤其许可等是否已正当取得及是否仍正当有效，此次并购交易是否已取得正当有效授权和同意，如股东会、董事会国资部门（目标股权为国有股权）、商务部门（目标企业系外资企业）等是否推行了必需内部和外部同意，对并购条件是否有限制性要求。 3.4.1.2目标企业股权结构和股东出资、对外投资审查 包含： （1）股权结构及正当性、股权结构变革过程及其正当性、股权是否存在争议（比如代持）及权利限制等； （2）各股东出资是否符合要求（包含出资方法、出资百分比和数额、是否有虚报注册资本或虚假出资情况、出资是否被抽逃或挪用、出资有形财产权属、出资有形财产是否经评定作价、出资有形财产是否移交及过户、出资无形资产归属及权属证书、出资无形资产类别及剩下使用期、资产是否有抵押、质押等权利限制； （3）分企业及参股子企业情况、出资额、所占百分比； （4）股本变动及对应协议、章程、决议、批文、变更登记情况； （5）企业及其关联企业吞并、分立、合并、破产、清算情况。 3.4.1.3目标企业章程审查 包含：章程内容正当性、完整性，现行章程及曾