金融股权投资众筹筑屋方案设计.docx

最新资料 ,Word 版，可自由编辑！】 众筹筑屋规划方案设计 摘要 本文是众筹筑屋的规划优化设计问题，以回报率、满意度最大为目标，逐 步优化已有的众筹筑屋规划方案。 问题一：1）根据原方案I中的原始数据，将房型 9与房型10分成普通宅 与非普通宅，运用 Excel 软件，对此方案的成本、收益等相关数据进行核算。 2）分析原方案I的计算结果，发现房型一（普通宅）的增值率为 21.62%, 非常接近普宅免税条件 20%。为了增加最终收益， 将房型一的增值率调整为 20%， 反推出售价为11828元/m2 （原12000元/m2）,作为调整后的方案I。通过计算， 发现调整后方案I前期成本减少了 187072元，最终收益增加了 9194238元。 11 11 问题二：在满足最大容积率的基础上，以平均满意度 f fi xi / xi 为目 i 1 i 1 标建立优化模型一。 利用 lingo 软件求解，可得最大的平均满意度为 f 0.706897 的方案 II ，并对方案 II 的相关数据进行核算。 问题三：在问题二的基础上，以平均满意度 f 和回报率 w L/C 最大为双目标， 建立优化模型二，利用分层序列法逐步找出该模型的最优解。 1） 在原方案I的基础上，令回报率 w 25%，以平均满意度最大为目标， 结合 Lingo 软件对模型二进行第一次优化，可得优化后方案的平均满意度为 f=0.6598 ，回报率为 w=25.001%。 2） 通过对第一次优化方案的核算，发现房型一的增值率为 21.81%，将房型 一的增值率调正到20%售价由12000元/m2调整为11808元/m2，得到调价后的 第一次优化方案（方案III ），其回报率可增加到 w=25.071%、平均满意度仍为 f=0.6598 。 3） 在方案 III 的基础上， 重复上述两个步骤， 调价后的第二次优化方案 （方 案IV），其回报率为w=25.0044%,平均满意度为f=0.6617，房型一售价为11830 元 /m2。 4） 再次重复以上优化步骤，所得结果与第三步一样，无法继续优化。 方案 III 与方案 IV 满意度均超过 25%，如果将平均满意度作为第一目标， 则方案 IV 为最优方案；反之方案 III 为最优方案。 关键词：平均满意度、总收益、总成本、增值率、回报率。 一、问题重述 众筹筑屋是互联网时代一种新型的房地产形式。现有占地面积为 102077.6 平方米的众筹筑屋项目（详情见附件 1）。项目推出后，有上万户购房者登记参 筹。项目规定参筹者每户只能认购一套住房。 在建房规划设计中，需考虑诸多因素，如容积率、开发成本、税率、预期 收益等。根据国家相关政策，不同房型的容积率、开发成本、开发费用等在核 算上要求均不同。 为达到卖买双方双赢的目标，建立数学模型，回答如下问题： 问题一 ：为了信息公开及民主决策，需要将这个众筹筑屋项目原方案（称作方 案I）的成本与收益、容积率和增值税等信息进行公布。请你们建立模型对方 案 I 进行全面的核算，帮助其公布相关信息。 问题二 ：通过对参筹者进行抽样调查，得到了参筹者对 11 种房型购买意愿的比 例。为了尽量满足参筹者的购买意愿，需要重新设计建设规划方案（称为方案 U）,并对方案II进行核算。 问题三 ：一般而言，投资回报率达到 25%以上的众筹项目才会被成功执行。讨论 方案U能否被成功执行？如果能，请说明理由。如果不能，应怎样调整才能使 此众筹筑屋项目能被成功执行？ 二、模型假设 开发费用 =（取得土地使用权所支付的金额 +允许扣除的开发成本） *10%； 所有房子都卖出，预期收益作为总收益； 该项目在开发过程中不涉及旧房及建筑物的评估，旧房及建筑物的评估价格 为零； 其他扣除项目费用 =（土地成本 +允许扣除的开发成本） *20%； 假设住房居民没有独立使用面积； 题目提供的相关统计数据真实可信； 土地增值税扣除项目金额都具有合法有效的凭证； 降低房型一的售价，不会影响网民对各种房型的满意比例 三、符号说明 i :新房型编号（i 1,2,L ,13 ） Xi :第i种编号房型的建房套数 mi :第i种编号房型的房型面积Ci :第i种编号房型的幵发成本 r :第i种编号房型的售价fi :网民对第i种房型的满意比例 PSi :普通宅增值税 FSi :非普通宅增值税 S :总增值税G :普通宅取得土地的支付金额 C2 :非普通宅取得土地的支付金额 Co :取得土地支付总金额 KC :开发成本 C :总成本投入 f :总满意比例 X :增值额 R: 售房总收益 L :净利润（最终收益） u :容积率 ki :增值率回报率 Y :扣除项目金额 wi : 回报率 四、模型的建立与求解 4.1 问题一 4.1.1 原规划方案