浅析房地产抵押中存在的风险及控制1.docVIP

精品文档就在这里 ------------- 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有 -------------- ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ -- 浅析房地产抵押中存在的风险及控制 作者：佚名 来源：本站原创 更新： 2008-10-17 阅读： 栏目： 房地 产论文 浅析房地产抵押中存在的风险及控制 房地产开发贷款、个人住房贷款 ,以及其他贷款 ,通常将房地产作为抵押物。而房地产 抵押价值如果过高 ,就容易造成信贷风险 ,如果过低 ,抵押物的担保作用就得不到充分发挥。 《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》 明确要求商业银 行在发放房地产抵押贷款前 ,要确定房地产抵押价值 ,作为核定贷款发放额的依据。因此评 估师客观、合理的确定抵押房地产的市场价值 ,有效的控制和规避房地产抵押评估中存在的 风险尤为重要。 一、房地产抵押中存在的风险 1.税收风险。 就目前上海市地方税务局发出《关于加强个人非居住用房出售、租赁行为税收征收管 理工作的通知》为例说明。 《通知》明确规定 :个人出售非居住用房 ,应全额缴纳营业税、土 地增值税、各种附加税和个人所得税 ;个人出租非居住用房 ,应全额征收 5% 的营业税、 12% 的房产税和个人所得税。据了解 ,根据 1998 年上海财税局出台的房产税收政策 ,上海市民出售房产取得的售房收入所应缴纳的各种税种统一按 5% 综合征收。而按照此次政策规定 ,非居住用房投资者负担的税费要远大于 5% 。举例来讲 ,银行向 ** 公司发放流动资金贷款人民币 2700 万元 ,期限为 1 年 ,估价时点抵押物的评估值为 5500 元 ,抵押率为 49%, 符合银行的相关标准条例规定。 如果完全以市场接受的价格来测算贷款风险 ,抵押物是位于市中心的商铺  , ---------------------------------------------------------  精  品  文  档 --------------------------------------------------------------------- 精品文档就在这里 ------------- 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有 -------------- ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ -- 足额回收贷款的风险比较小。但按照目前税收制度 ,个人转让非居住用房涉及到的五项 税 :①是按房价的 0.05% 缴纳印花税 ;②是按转让价与购进合同价的差价的 5% 缴纳营业 ;③是按营业税额的 11% 缴纳城建税、教育费附加等 ;④是按转让房产所取得增值额征收 土地增值税。增值额未超过扣除项目(指购进房价加可以扣除的印花税、营业税、城建税、 教育 费附加等 )金额 50% 的部分 ,税率为 30%; 增值额超过扣除项目金额的 50%-100% 的部 分 ,税率为  40%; 增值额超过扣除项目金额的  100%-200%  的部分 ,税率为  50%; 增值额超过扣 除项目金额的  200%  的部分  ,税率为  60%; ⑤是个人所得税  20%  。以 “公司的抵押物处置为例  , 抵押房产原始价格为  1200  万元 ,考虑到目前房价波动等因素  ,假设以拍卖价格为  4200  万元 (单价约 2.1 万元 ),应缴纳税收如下 : 印花税 :4200 ×0.05%=2.1 万元 营业税 :(4200-1200) ×5%=150 万元 (3) 城建税、 教育 费附加和河道整治费 :150 ×5%=16.5 万元 土地增值税 : 增值金额 3000 万元 可扣除项目 1200+2.1+150+16.5=1368.6 万元 应纳税金额 4200-1368.6=2831.4 万元 纳税金额累进 684.3 ×30%=205.29 万元 684.3  ×40%=273.72  万元 1368.6  ×50%=684.3  万元 94.2 ×60%=56.52  万元 土地增