9李臻--按揭（折现）计算.pptx

买房比租房好吗？;当你贷款买房时，每个月支付给银行的钱（月供），看起来好像是存了起来，因为当你终于还清了贷款的时候，（假定是30年后）你得到了一间房屋。 ;当你租房时，每个月支付给房东的钱（房租），看起来就好像打了水漂，因为你住了30年的房子，最终还是房东的。 ; 这只是一种直观感受！;假设现在有两种选择： 你看上了一间房子，可以出租，也可以出售。 ;月租2500元，房价100万。 你现有银行存款25万（首付）。 存款利率1.5%，贷款利率4.9%。 （根据一年定期存款和五年以上贷款实际数据） ;现对买房和租房之间的差别进行讨论。 讨论之前的说明（和假设）如下： ;1.不考虑个人未来收入的变化，假定买房或租房（相同居住环境）对个人未来预期收入的影响为0。 2.不考虑其他投资的可能，个人闲置资金，直接存入银行（一年定期），不考虑其他投资可能。 3.不考虑物价水平的变动，因为在变动一致的情况下，均可通过折现，求得一个现值，来进行比较。 4.不考虑存贷款利率的变动，与物价水平的变动同理，此处假设固定不变。;对比如下： 1.买房： 贷款75万（30年期），月供3980元，还贷支出47,760元/年。 按实际支出计，30年总支出：143.28万元+25万元=168.28万元。 按年利率4.9%，折现后总支出：75万元+25万元=100万元。 ;2.租房： 租金3万元/年，利息收入3750元/年，实际支出26,250元/年。 按实际支出计，30年总支出：78.75万元。 按年利率1.5%，折现后总支出64.58万元。 ;分析： 1.以支出总额计，买房比租房多支出（168.28-78.75=）89.53万元；以现值计，买房比租房多支出（100-64.58=）35.42万元。 ;2.以上对比仅为前30年，房屋产权证70年，30年后，买房的按揭还款支出会停止，但是租房的仍需按期支付租金。注意，由于复利的关系，30年以后的支出，折现后并不会很大。 具体通过excel进行计算，连续支付70年房租的现值为113.7万元，所以，以70年计（如果能活那么久），买房比租房少支出13.7万元。（如果算上房屋交易的各项税费和未来70年内我国可能会推行的房产税，差额将低于13.7万元。）;3.其他差别包括： （1）价格风险。房屋产权转移时，同时转移风??，房价上涨时，买房者收益，同理，房价下跌时，买房者承担全额损失。 （2）决策风险。买房者初期投入资金量大，机会成本难以估计，决策成本较高。 （3）麻烦程度。在现有制度和市场条件下，买房比租房省心，可能导致的麻烦（签合同、搬家、纠纷）会比较少。;谢谢！