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星河丹堤淡市营销分享 ----- 二期 E 区专题 世联地产星河丹堤项目组 2008 年 8 月 10 日 项目组成员：张娜 / 杨珊 / 李纳 [ 关键字 ] ： 豪宅营销 淡市应对举措 [ 案例简介 ] ： 2008 年 1 月 12 日，严峻的淡市整固期，星河丹堤项目第二期 E 区强势推出 部分单位，实现 23% 销售率（同期推出豪宅项目开盘销售率低至 15% 以 下）； 2008 年 3 月至 7 月，豪宅市场成交惨淡，豪宅销售举步维艰，星河丹堤项 目第二期 E 区周成交套数主要保持在 3-5 套之间（其他豪宅项目成交套数 在 0-3 套之间，多个项目销售近乎完全停滞）； [ 重点举措 ] ： 开盘前：另类高度推广、客户情感攻势 开盘后：活动营销、体验先行 [ 案例适用范围 ] ： 淡市下，市场高端豪宅项目的营销方式探讨。 本案将从推售策略，宣传推广、营销活动等几个方面进行全面解读。 三 销售回顾 二 入市背景 四 淡市突围举措 一 项目基本情况介绍 地理位置：彩田路北 / 银湖山以西 交通干道：项目位于梅关高速与南坪快速交界处 建筑类型： 独栋 + 联排 TH+ 叠 TH+ 高层 总用地面积： 20 万平方米 总建筑面积： 36 万平方米 容积率： 1.8 项目基础数据 一 项目基本情况介绍 F 区： 高层组团 518 套 A 区： 联排 TH111 套 C 区半岛区： 别墅＋联排ＴＨ 93 套 B 区：叠 TH154 套 E 区：高层组团 7 栋 732 套 9.1 万平方米天然 原生活水湖 D 区： 别墅 + 联排 TH103 套 一期概况（ A+B+C 区） 建筑形式： 独栋 + 联排 TH+ 叠层 TH （完美售謦）； 二期 F 区概况：已入伙 套数： 518 套； 主力户型： 90-275 平米； 二期 E 区概况：目前在售 套数： 732 套； 主力户型： 88-298 平米； 三期概况（ D 区）尚未推售 建筑形式： 独栋 + 联排 TH+ 叠层 TH ； 项目基础数据 一 项目基本情况介绍 E 区概况： ? 部分单位拥有优越的山湖景观 资源； ? 部分单位受噪音干扰严重； ? 大户型产品为本期主力， 170 平米以上单位共有 380 套，占总 套数比 52% ，面积比 68% ； 161 172 138 146 172 88 158 88 161 171 138 146 171 88 158 87 297 297 297 297 274 274 270268 271268 268268 246 245 246 245 245 245 244 244 245 245 三房 复式 四房 复式 两房 平面 五房 平面 三房 平面 湖景单位： 山景单位： 噪音干扰单位： 二期 E 区概况介绍 一 项目基本情况介绍 南 山 区 其 他 福 田 区 罗 湖 区 纯水岸四期 /5.4 万 /194 套 / 剩余 96 套 星河丹堤 F 区 /518 套 2008 年 2007 年 香蜜湖一号高层 /8 万 /318 套 / 兰溪谷二期 /547 套 东方尊峪 /33 万 /1607 套 御景东方东堤园 /4.1 万 /70 套 / 剩余 23 套 凤凰谷 /2 万 /83 套 / 蝴蝶谷 /63 套 / 鸿景翠峰 /7 万 /477 套 / 中信红树湾四期 /5 万 /362 套 澳城一期 / 剩余 256 套 第五园三期 / 剩余 382 套 万科城四期御水湾 / 剩余 109 套 博海名苑 / 剩余 136 套 四季度 一季度 二季度 三季度 一季度 二季度 三季度 侨香诺园 /4.2 万 /172 套 星河丹堤 E 区 /732 套 观澜上堤 TH/8 套 后海公馆 / 剩余 213 套 红树西岸 2 号楼 / 剩余 82 套 百仕达 5 期 /22 万 / 高层大平面 兰江项目 /9 万 / 高层 月亮湾别墅 /2 万 / 别 墅 联泰梅沙湾 /5.2 万 /68 套独栋 熙龙湾 /22 万 /1000 套 / 高层 万科东海岸四期 /15 套 凯旋湾 /3.2 万 / 独栋 天琴湾 /2.53 万 / 独栋 注：红色 方框为在 售项目， 蓝色方框 为未售项 目。 数据来源： 世联资源 平台及深 圳房地产 信息网， 数据截到 07 年 9 月。 按工程情况推算， 07 年下半年至 08 年初集中放量 5000 套以上； 半山御景 /2.3 万 /216 套 结论：本项目在入市前后面临着激烈的市场竞争 市场竞争回顾 二 入市背景 08 年 3 月 -6 月豪宅销 售情况回顾 二 入市背景 在售豪宅项目成交量逐月降低，月销售套数在 0-12 套之间； 区域 项目名称 3 月合计 4 月合计 5 月合计 6 月合