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别人拿地3个月就开盘，你却要1年？！行业变天，快周转还是制胜法宝 原创 by 明源地产研究院 2018-01-15 不知道大家发现了没有 ，近年崛起的黑马，大多都是快周转玩得很溜的。地产巨头碧桂园、融创不用说了，2017年的黑马阳光 城、中梁、祥生等房企 ，也是走快周转的路子。地产下半场，快周转扩规模还将是市场的主流逻辑。 很多房企的快周转主要看3个指标 ，拿地多久开工，多久能开盘，现金流多久能回正。比如某房企要求项 目拿地2个月开工，5个月 开盘，开盘当日去化要达到70% （100亩以内）。更狠的某房企要求拿地1个月就开工，3个月就开盘。 这些在你看起来不可能完成的任务 ，人家却真的实现了，到底咋做到的？下面，明源君结合标杆房企的做法来梳理一下，希望能带 给大家一些启发。 01 低成本拿地、产品标准化 是实现快周转的重要前提 其实，对于怎么提升速度 ，套路很多房企都懂 ，但为啥就是做不到呢？排除执行力的问题 ，因为这还涉及到2个重要前提。一个是 低成本拿地 ，一个是产品标准。 一、限价政策下 ，低成本拿地才能实现快 去化 现在政府限价 ，尤其一二线热门城市的价格基本都敲定了。很多当初拿地拿贵了的项 目，现在 日子很难过，卖吧要亏本，不卖吧利 息也很高，左右为难。 但低成本拿地的房企就没这样的苦恼了，买得便宜就可以卖得便宜，不但不用突破政府指导价 ，可以快速拿到预售证开盘，而且算 下来还有得赚。 所以，如果本身没有能力，千万别拿高价地。 要想快周转 ，还有一些地也是不能碰的。比如产业地产、城中村旧改等等。 据明源君了解 ，深圳有一家知名房企为了拿到便宜的地 ，打着做产业地产的幌子去拿地 ，拿了地后还做的卖房生意，结果政府不干 了，不给预售证，项 目住宅2016年就做好了，原计划2016年底开卖，现在还没拿到证，人倒是都走光了。 还有一种是拿了城中村旧改的地，拿的时候很爽，可是拿完以后可能就痛苦了，因为拆迁向来是非常难搞的。 总的说来，拿到一块好地是实现快周转的重要前提。未来拿地一定要按规矩来 ，否则出了事，别说快周转 ，分分钟拖垮你 了。 二、做好产品标准化 ，缩短设计周期 很多标杆房企之所以能那么快 ，是因为他们产品都标准化了，比如某房企的图纸据说是全国通用的，这样一来 ，就能有效缩短投资 决策、项 目前期定位、规划设计、招采这些环节的时间了，进一步提高效率。 克而瑞曾经做过统计，产品标准化的房企平均开发周期 ，相比没有做产品标准化的房企 ，大概要短7个月。 产品标准化对于快周转的意义主要在于 ： 一是降低拿错地的风险。比如你一旦做了产品标准化，你的产品线很成熟了，那你去外地拿地的时候 ，就有一个很好的判断依据， 这块地的性质、项 目状态是否符合产品要求，这样你就不会去拿一些莫名 目标的地 ，大大降低出错几率。 二是大大缩短前期设计周期。设计图纸直接就是现成的，不需要重新来过，这样设计周期可以压缩3个月。 三是可以实现提前招标。什么产品线用什么材料都有数据了，可以提前进行招标 ，与此同时，采购可以由集团统一进行采购 ，成本 也可以大幅降低。 四是有利于确保产品品质 ，提升产品设计和工程施工质量，减少设计变更和返工率。产品没有实现标准化，反复修改的可能性就很 大。 所以，很多房企之所以玩不了快周转 ，从项 目一开始就慢半拍 ，很大原因也是在于没有对产品进行梳理总结 ，沉淀数据，形成自己 的产品线。 02 6大手段 做到开工快开盘快去化快 除了上面说的2个前提 ，具体怎么加速 ，才能做到拿地5个月就开盘？ 主要突出2个关键词，一个是前置，比如能提前干的活提前干了，或者穿插着干了，第二是快 ，怎么快怎么来。最典型的是中南地 产针对快周转提出的“六快六先”策略。 “六先”指“先获取土地信息、先开展第三方独立调研、先开始规划设计、先对设计及施工单位进行招投标