鸿运凯旋国际项目定位.pdf

鸿运·凯旋国际项目定位 客户购房买的是梦想，付出的是认同，我们要打造一个让客户认同的梦想！ 一、目标客户确定 1、通过对长沙市近三年来所开发商住楼中的典型代表楼盘进行深入分析，可得到如下信息：所有商住楼中投 资者与自用者的比例在 7 比3 之间。 2 、如建鸿达商住楼客户中投资与自用者的比例在：6.5 比3.5 之间（内部人员提供）。 3、而兴威名座客户中投资者与自用者的比例在：7 比3 之间（内部人员提供）。 锦华时代其投资者与自用者比例在 8 比2 （实操楼盘）。而同处商住楼的本项目将来的目标客 4 、位于火车站的 1 户构成，估计也会在 7 比3 之间。 5、因此，我们的主要瞄准的目标客户是投资者。 6、本项目位于长沙市的中心区域火车站，更是火车站的地标性建筑。完全有能力辐射全市范围。所吸此的投 资者更不会局限于本区域之内，并且本区域内通过多年的市场运作，已形成了IT 市场、服装批发市场、建 材市场、物流市场等专业市场群，进一步提升了区域商业价值，同时使整个区域由一个单纯的商业市场区 渐渐走向一个综合性商务区。因此，对商务楼的需求大为增加。将其归纳成如下几类： 服务型中介公司 （职介、房介、婚介、物流等） 周边经营户现场办公室 （服装批发户、IT 业代理商、建材装饰材料代理商等） 外地驻长办事处 （机械、加工、售后服务） 商务居住 （个体经营户就近临时居住、员工宿舍、外地来长工作者租赁居住） 二、投资型客户投资习惯 2 投资型客户投资心理三要素： 投资门槛、投资回报、投资风险（按感性投资人群心理顺序排列） 1、投资门槛：这是制约投资户的最关键因素，小户型近年来的热销充分说投资者对低投资产品的热衷。而本 项目中拥有大量的小户型商住楼，是能够得到消费者的认同的。与本项目关系——把握财富 2、投资回报：从目前的市场情况看，小户型商住楼较产权式商铺较为热销最主要的原因投资商住楼特别是中 心城区的商住楼其回报较投资产权式商铺要高，目前产权式商铺开发商一般采用返租的销售模式，回报一 般在 8%至 10%之间，回本需要 10 到 12 年。而长沙中心城区的商住楼目前空置率并不高，并且租金一直维 持相当高，收回成本在5—7年。因此，本项目与其它投资型产品相比具有回报优势。与本项目关系——把 握财富 3、 投资风险：市场上目前吸纳房地产投资者最多的资金是产权式商铺，而投资产权式商铺的投资风险是绝 3 对大过投资商住楼的。作为产权式商铺，第一，投资金额大，回收年限长。第二，返租性经营所牵涉的 面相当广泛，超出房地产不可预见强。第三，投资收益依赖性过强，对整体经营情况要求较高，一旦整 体经营有问题，投资收益难以保证。而作为小户型商住楼则投资门槛较低，回本快。可租可转手，灵活 性大。并且不论整栋大厦的租赁如何，只要略微降低租赁价格，皆可以顺利出租，不会受到影响。与本 项目关系——把握财富 三、职业房东的特征描述： A：陈先生 公务员 仕途平坦，现实而又自负的人。不认为自己能领先时代，但坚信自己牢牢把握着时代。每 天的《长沙晚报》是他的必读报纸，在办公室里他会当着同事的面看新闻版与社会版，但在上厕所的时会带上 娱乐版去研究一翻。以追寻短期暴利不是他的作风，因为他深知爬得太快跌得越狠的道理，他们的人生格言是： 决定自己财富多少不是智慧 而是“圈子”。 4 B：廖小姐 销售部门经理 业绩长红 消息灵通 果断干练的巾帼豪杰。她从不承认自己是个唯利是图的人， 总是想让自己显得有人情味一些。她平日的空闭时