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2011年第三季度房地产市场 发展趋势报告 大朝地产市场部 2011年10月 本季重点关注： 目 录 TOC \o 1-2 \h \z \u 1. 宏观市场环境 3 1.1. 宏观经济基本面 3 1.2. 金融系统基本面 5 1.3. 房地产金融信贷 8 1.4. 房地产业 9 1.5. 宏观经济基本面总结 10 2. 昆明房地产市场分析 11 2.1. 全市房屋成交情况 11 2.2. 全市各区域各类型房地产项目市场供应及成交分析 12 2.3. 典型案例分析 15 2.4. 旅游地产项目专项研究 16 2.5. 潜在供应项目 21 2.6. 昆明房地产市场行情分析小结 22 3. 土地市场 23 3.1. 土地政策 23 3.2. 土地供应 24 3.3. 土地交易 27 3.4. 土地市场小结 27 4. 城镇发展规划 28 4.1. 重大基建项目建设规划 28 4.2. 分区规划调整 28 5. 政策 29 5.1. 国家级政策 29 5.2. 云南省级政策 34 5.3. 昆明市级政策 35 6. 2010年昆明秋季房交会报告 39 宏观市场环境 宏观经济基本面 GDP增长情况 2011年前三季度国内生产总值320692亿元，按可比价格计算，同比增长9.4%。分季度看，一季度同比增长9.7%，二季度增长9.5%，三季度增长9.1%。尽管经济增速连续三个季度出现下滑，但第三季度GDP仍然保持在9%以上，经济增速企稳。 CPI增长情况 国家统计局最新发布的数据显示，9月份CPI同比上涨6.1%，增速连续两个月下滑。在持续的货币紧缩政策之下，CPI从三季度开始，终于结束了持续一年多的每月涨幅必创新高的局面。 解读： 今年下半年以来，尽管政府采取了罕有的高压性的货币紧缩政策，从数据反映来看，三季度略有成效，CPI开始逐月下滑，但依然处于高通胀区间内，且下降幅度很小，如果考虑翘尾因素，实际的CPI增长率未必是下降的，通胀水平仍处高位。 金融系统基本面 货币供应量 9月末，广义货币供应量（M2）余额78.7万亿元，同比增长13.0%，9月末，分别比上月末和上年末低0.5和6.7个百分点； 狭义货币(M1)余额26.72万亿元，同比增长8.9%，分别比上月末和上年末低2.3和12.3个百分点； 流通中货币(M0)余额4.71万亿元，同比增长12.7%。 解读：截至9月份，国币供应量保持稳定增长，M2，M1，M0同比增速分别为13%，8.9%和12.9%，比09年同期大幅下滑。2008年三季度房价大幅下滑，市场流动性紧缩时期M2，M1，M0同比增速分别为15.3%，9.4%和9.3%。目前的货币供应量增速比08年同期更低。中央为缓解目前的通胀压力采取了力度史上罕见的货币紧缩政策，导致了目前货币供应量增长速度急剧下降的局面。 新增贷款 今年三季度，金融机构各类新增贷款15111亿元，同比减少10.62%，7、8、9三个月的新增贷款量分别为4926亿元、5485亿元、4700亿元。其中9月新增信贷4700亿元，单月信贷增长量创下自2010年1月来21个月新低。 解读：金融信贷是经济发展的快速催化剂，今年以来随着信贷的紧缩首先在东部沿海地区出现了民间借贷的繁荣，但由于缺乏有效监管，进一步却变成了危机，大量中小企业面临资金链断裂的威胁，市场对于资金供应是非常渴求的。 存贷款利率 央行于2011年7月起，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是今年以来第3次加息，也是去年加息周期启动后的第5次加息。此次加息并没有采取市场上普遍预期的非对称方式，本次加息除了活期存款利率不动之外，其他存贷款利率都加了0.25个百分点。此次加息后，一年期的存、贷款利率分别提高至3.5%和6.56%。 解读：虽然今年以来已经连续3次加息，但依然没有改变负利率的现状。8月份CPI同比上涨6.2%，9月份CPI涨幅同比上涨6.1%，相比之下，0.25个百分点的加息幅度并不“解渴”。 这是一个复杂的博弈，提高利率，有助于收缩流动性，但会打击投资信心，而且在目前人民币国外升值压力巨大的前提下，如果利率继续上调，人民币继续升值，则会导致境外热钱的涌入，外部输入性的通胀压力将会增大。 存款准备金率 2011年第三季度存款准备金率暂未做调整，仍维持2011年6月20日上调的存款准备金率，达21.5%。2010年1月至今，央行已累计12次上调存款准备金率，累计上调共5.5个百分点，目前21.5%的存款准备金率放眼国际社会也