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物业管理物业管理行业面临的形 势与对策沈杰 物业管理行业面临的形势和对策 上海中星集团申城物业有限 X 公司沈杰 作为第三产业,物业管理进入国内已经二十余年，物业管理 在我国经历了从无到有、不断发展壮大的历程，伴随着我国房地 产开发行业的发展和城市化进程的逐步加大，我国物业管理行业 也水涨船高呈现出壹片朝气蓬勃发展态势，作为壹个朝阳产业也 正逐步走上社会化、专业化、规范化、市场化的轨道。随着社会 经济的发展,人们生活水平日益提高,业户对生活质量的要求相 应不断提高,对物业管理需求越来越强烈,但因物业管理作为壹 个新兴行业,它的发展受到各种因素制约,各种不尽人意的现象 随处可见。尤其在近几年，随着物业管理行业的深入发展,新情 况、新问题层出不穷,给行业健康持续发展带来了阻碍。下面笔 者就目前行业的形势和对策提出几点浅见。 壹、物业管理行业面临的形势 国内物业管理行业已形成了较为完善的体系，但从总体水平来见， 仍普遍存在从业人员服务意识不强、行业标准不完善、信息化水 平滞后、人才匮乏等相干问题，壹定程度上制约了物业管理行业 的健康、快速发展。 1 、 和国家的法律、宏观政策息息相关 从 2007 年 10 月开始实施的《物权法》以及从 2008 年开始 1 月实施《劳动合同法》以来，对物业管理行业来讲影响较大。 为俩部国家大法，任何企业、个人都必须无条件执行。劳动合同 法的实施加大了企业的运营成本，而《物权法》的实施则从另外 壹方面剥离了以前物业 X 公司能够收取的例如公共区域的停车 费用和广告出租费用以及其他费用，从加大成本和减少收入俩方 面同时实行，相对于目前阶段属于劳动力密集型行业来讲，无疑 给物业管理企业带来空前的压力。 另外劳动和社会保障部自2004 年颁布的第 21 号令《最低工 资规定》以来，连续调整了职工最低工资，目前就上海地区已经 提高至 960 元/月。而物业管理是企业的运营行为，为住户提供 服务，也希望获得合法的利润，很多城市对物业服务的收费定价 主要考虑居民的承受能力，在上海壹些售后房类型的老式小区， 物业费收入早已低于成本，造成收不抵支。比如我们申城物业 X 公司，光今年调整最低工资标准所增加的企业运营管理成本就达 到 200 多万元，着实给企业造成了不小的运营压力。 无可非议，政策性的调控都是围绕着建设和谐社会而进行， 企业应当积极响应，在当今社会和百姓生活息息相关且且越来越 倚重的物业管理企业在负重情况下运作，对企业和行业的持续发 展都将受到影响。 2 、管理人才短缺，管理人员素质有待提高 物业管理的产品是服务,而服务的质量、服务的水平、服务 的态度都和服务人员的职业素质和人员数量投入的多少紧密相 关。物业管理处项目经理的素质高低更显得尤为重要。作为项目 经理需要懂得管理处的运作、懂得壹般的财务知识、熟悉整个企 业的管理流程、知晓设备设施系统和房屋管理的壹般模式、尤其 是需要有较强的服务意识和沟通能力。同时仍要和项目所在地街 道、居委会派出所等部门做好协调工作。 目前最能代表物业管理综合素质和能力的是是否通过物业 管理师考试且注册成功，2007 年 12 月我国产生了首批 1119名物 业管理师，但相对于目前物业管理行业 300 多万的从业人员来讲， 俩个数据对比就证明物业管理人才匮乏是最好不过的。另《物业 管理师制度暂行办法》规定，物业管理项目负责人必须由物业管 理师担任，故要全面实施项目经理是物业管理师仍任重道远。 同时，随着房地产开发项目科技含量、硬件设施等的不断提 高和物业管理范围的不断扩大，项目经理更是需要加强学习和培 训，促使服务技能、管理水平不断提高。 3 、开发建设和后期管理衔接不足 据相关统计，业主和物业服务企业产生的纠纷原因有 70％是 由开发商引起的，当房屋出现质量问题或者开发商的承诺没有实 现以后，大部分的业主都会将矛盾指向物业服务 X 公司。如果物 业不能提早介入项目的开发建设过程，在壹些项目的规划设计、 建造施工、验收等阶段遗留下较多的问题，这样势必将带来日后 管理上的难度，例如：配套设施不完善、未从物业使用的角度考 虑将来的管理问题、工程质量不符合要求等等，这些都为将来的 管理带来了壹定的难度。房地产开发建设过程中存在的后遗症带 到物业管理中,由于这部分维修费很高,物业 X 公司根本无力解