2020房地产成本控制四大核心环节管理.ppt

房地产成本控制 ---- 四大核心环节管理 ? 工程目标成本的制定、支 解与落实 ? 工程清单招标管理 ? 工程成本数据库的建立 [ 房地产成本控制专题研讨会 2005 年 7 月 31 日 ] 一、 关于成本管理的基本观点 二、目标制定的原则与过程 三、目标支解的方法 四、目标的落实 – 有效控制 第一部分 工程目标成本的制定、支解与落实 关于成本管理的基本观点 1 ，房地产项目成本管理的基本内容： 合理确定与有效控制；确定是控制的前 提和基础， 2 ，成本管理认识过程 ? 造价计算（概、预、结） -- 定额模式下，强调个人经验，追求算得快、算量准，定额 熟、套价正确； ? 成本控制 —强调不能突破目标值 ? 提升价值 —强调企业 / 团队的共同目标：利润，讲求性价比，发掘价值，创造价值 -- 当前指导思想： 结合产品和市场，以造价计算和成本分析为基础，以目标管理为方法， 以技术管理为保障，以产品价值的实现为目标开展成本管理工作 3 ，成本管理的基本方法 — 目标管理，包含了目标的确定与控制两方面 – 目标与控制关系： 控制的目的就是为了实现目标 – 控制的要素： 目标、偏差测定、修正 – 控制的过程： PDCA 循环 – 有效控制的前提： 目标要合理实在；实际结果要及时反馈 项目实施 方案 目标成本（总成 本及分项成本） 建立目标 PLAN 项目实施 DO 做出调整 ADJUST 检查对比 CHECK 实际成本 （总成本及 分项成本） 成本目标的制定 — 基本原则 1 ， 目标的内涵 ： 不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背 后的产品目标 2 ， 目标的作用： 目标不是上限而是基准，目标的作用在于心 中有数 3 ，目标的范围： 成本目标是整个项目团队的目标，目标范围 覆盖全成本 成本目标的制定 — 主要过程 1 ，制定的时间 ： ? 目标制定从立项时就已经开始，区分控制目标与经济测 算数据，要求不同，考虑风险因素； ? 策划、设计阶段进行各阶段的成本测算，各期测算要有 对应，比较变化原因，原则上前期目标控制后期目标； ? 规划方案确定后，形成正式目标成本 ? 施工图完成后，可根据预算对目标做调整（通常是在偏 差较大的情况下）； 2 ，制定的方法 3 ，制定的要求 成本目标的制定 — 主要过程 1 ，制定的时间 ： 2 ，制定的方法 ： ? 成本与首先是由产品的定位与档次决定的，因此成 本目标要在与产品目标的互动沟通中共同制定，在 发包前的阶段经历由粗到细的过程。一般的依据文 件有：项目发展报告、策划报告、各阶段的设计文 件和交楼标准； ? 前期工作尽可能做细，促进策划、设计人员对产品 的深入考虑，不要因为今后会发生变化而不作预先 设定。 ? 最好能结合公司产品特点，制定公司通用的标准和 表格，各项目的不同点在局部作调整，可以节省时 间，减少误解； ? 符合公司利润要求，经过各方的讨论和审批（可能 集团审批），正式发布 3 ，制定的要求 ： 成本目标的制定 — 主要过程 1 ，制定的时间 ： 2 ，制定的方法 ： 3 ，制定的要求 ： ? 合理确定的前提条件：了解市场、结合产品，有充 分的数据支持，通过市场调研和数据库； ? 内容要明确具体，比如同样是高档，各人心目中可 能不同； ? 尽可能有量化的计算，量价分离，而不是笼统地总 数，便于今后的对比分析； ? 尽可能作为绩效考核指标；所有房地产公司都会做 测算，只是没有作为正式的目标去执行和监控，对 用目标对控制结果的进行考核 成本目标的制定 — 工作案例 1 ，某中学成本控制纲要 ： 前期制定的过程和人 员，如何调整 2 ，某中学成本测算 ： 全成本的范围，对产品的明 确 3 ，成本调研报告格式 ： 4 ，成本目标评审要点 成本目标的支解 -- 分解是为了落实 1 ，要满足动态控制的需要： – 按分包与甲供材计划分解到每个分判项目上；这样分解的前提 项目开发过程事先有充分的策划，是计划管理到位；如果做不 到只能分解合同而不是分解目标 2 ，要满足成本分析的需要： – 按照标准成本科目（公司内部的，没有行业标准）分解，一般 只在末级科目上可以增加； 3 ，按内部职责划分： – 成本费用总额分解到各相关责任部门，列入 KPI 4 ，分解到设计限额： – 也可以认为是目标的落实，实际上内在目标制定时就已经考虑 到了设计限额