《南昌市地块价值评估报告基准地价法》.docx

南吕市地块价值评 估报告基准地价法 土地估价报告 项目名称:南昌市XXX区C-888地块 委托方:南昌市XXX公司 估 价 方:南昌市XXX房地产评估公司 土地估价报告编号：赣XX 土评字（）第666号 估价报告作业日期：二OO八年一月二十七日 至二OO八年二月一日 土地估价报告 第一部分概述 一、 估价项目名称：南昌市XXX区C-888地块 二、 委托估价方：南昌市XXX公司 联系地址:南昌市XX路XX大街X号 法人代表:干.而 三、 受托估价方：南昌市XXX房地产评估公司 联系地址:南昌市XX路XX号 四、 估价基准日 二OO八年一月二十七日 五、 估价日期 二OO八年一月二十七日至二月一日 六、 估价目的 为委托方以出让方式取得南昌市 XXX区C-888地块土地使用 权提供市场价值参考依据。 七、 地价定义 本次所评估的土地价格是指估价对象实际开发程度尚未具备完 全三通（通路、供电、供水），在估价基准日1月27日设定其开发 程度尚未具备完全三通（通路、 供电、供水）条件下，规划用途为 居住用途，使用年限为70年的土地使用权价格。 八、 土地估价结果 评估土地总面积：80150.0平方米 单位面积地价：490元/平方米 总地价:3927万元 （人民币）大写：参仟玖佰贰拾柴 万元整 九、 土地估价师签字： 估价师姓名 估价师证书号 签字 十、土地估价机构： 南昌市XXX房地产评估公司 法人代表： 二OO八年二月一日 第二部分估价对象界定 一、估价对象描述 1、 土地登记状况 土地位置：YY 一路与XX二路交叉口处； 土地来源及其变革：依据南昌市国土资源局洪国土资利字 []888 号批复文件，确定该宗土地权属来源为划拨。 土地权属性质及其权属变更状况：该宗土地权属性质为国家所 有，南昌XXX公司经过划拨方式取得该宗土地使用权。 土地用途：依据南昌市国土资源局洪国土资利字 []888号批复 文件，确定该宗土地用途为居住用途。 土地面积：依据南昌市国土资源局洪国土资利字 []888号批复 文件，确定待估宗地总面积为 80150.0平方米。 土地四至：待估宗地东临XX大道，南临YY 一路，西临XX二 路，北临YY二路。 2、 土地权利状况 土地所有者：国家 土地使用者：南昌XXX公司 土地使用权取得方式：划拨 土地使用权取得时间：二00三年八月五日 3、土地利用状况 待估宗地尚未具备完全的三通 (供水、供电、通路)；红线内 为两口池塘，仍未平整。 二、影响地价的因素说明 (一)一般因素 1、 地理位置 南昌市地处江西省北部，赣江下游、 鄱阳湖畔，介于东经约 115 27 ——116 35，北纬28° 10 ——29° 1T 之间，东南面向著 名的武夷山脉，西南直通闻名于世的井冈山，北邻游览避暑胜地庐山 是中原和南方闽、粤之间的咽喉地段，既是沿海的内地，又是内地 的前沿。 2、 白然环境 (1)、地形、地貌 南昌市处赣江、 抚河两大水系尾闾区，地势平坦，城区坐落处 的东岸是以冲击层为主的湖积平原 ，东南地势平坦，西北丘陵起伏， 平均海拔25米。城区内有东湖、 西湖、南湖、北湖,城郊有青山 湖、艾溪湖、碟子湖、象湖等河湖环绕。全市平原面积 2651.79 平方公里，占总面积的35.8%;水系面积2146.04平方公里，占29%; 全市西北以岗地、 丘陵为主，山地面积87.21平方公里，占全市总面 积的1.2%;丘陵面积879.62平方公里，占11.9%;岗地面积1637.7平 方公里，占22.1%。 (2)、气候、水文 南昌属亚热带气候，温暖湿润、 雨量充沛、日照充分、 四季 分明，日平均气温为摄氏17.5C ,极端最低气温为摄氏零下 9.3C ,极 端最高气温为摄氏43.6 C。年平均降雨量1600毫米,历年平均无霜 期291天，日照时数1895小时。冬季受蒙古冷高压控制和影响 ，盛 行偏北气流，1月多刮偏北风；夏季受西太平洋副热带高压控制和影 响,盛行偏南气流，7月多刮偏南风。春秋两季为过渡季节 ，分别受 大陆高压和海上高压的控制和影响，盛行偏南气流，7月多刮偏南 风。春秋两季为过渡季节，分别受大陆高压和海上高压的控制和影 响；春末夏初，天气温湿而多雨；秋末冬初，天气干爽而少雨。一年的 四季中，夏冬季长,春秋季短，年平均气温比相似纬度邻省地区略高 ， 更有利于农作物的繁育和生长。 3、 城市性质 南昌市是江西省省会和全省政治、 经济、科学技术、文化教育 的中心,经50余年社会主义经济建设，已经建立了门类齐全的工业综 合体系，成为集工业综合和贸易的新型城市。 4、 行政区划、人口 南昌市县辖东湖区、西湖区、青云谱区、湾里区、郊区5个 区；南昌县、 新建县、进贤县、安义县4个县。 1999年总户数1055035户，人口 4226585人