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PAGE 21 {市场分析}某市站西路鞋业专业市场概况重点分析 从发展轨迹来看，大概可划分为三个重要阶段，80年代中后期的萌芽阶段、90年代的发展阶段、2000年后的持续发展阶段。 阶段 年代 物业市场特征 租售方式 代表项目 第一阶段 80年代后期90年代初 临建商铺或由其他建筑物改建商铺 非产权式物业租赁为主 “新濠畔皮革、鞋材、五金批发市场” 第二阶段 90年代中期 纯商业性质的物业以商厦的形式诞生 自主综合经营管理为主(只租不售) “广州国际鞋业广场” 第三阶段 2000年后 1.盛行返租回报策略2.以主力商家进驻带动商铺销售3.商铺带租约发售 产权式物业销售为主（既租又售） “环球国际商贸中心-步云天地” 各发展阶段批发市场数量增长图： 物业特征划分比例： 再从物业市场特征来看，单纯的商业物业占有形式在商业发展上已经具有局限性，以很难满足复杂多变的市场要求。从80年代中后期起站西鞋业市场，经历了从非产权式物业租赁到产权式物业为主既租又售的转变。产权式物业成为现今流行的商业物业模式，即以主力店（品牌店）加自由商铺（散户）的综合经营模式，一方面可以集中民间闲散投资，降低商家资金压力，另一方面则可丰富商业物业的经营内容和形式。 四、站西路西段鞋业批发市场现状 1）整体状况 站西路西段现时主要有鞋业、鞋材市场16个。据相关资料显示站西路西段鞋业批发市场的年交易额已经达